相続した不動産を売却する流れについて！各種税金や利用可能な控除も解説

不動産を相続したとしても活用などはせず、すぐにでも売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。
実際に売却するなら、今のうちに売却の流れや手続き上の注意点などを把握しておくと良いです。
そこで今回は、相続した不動産を売却する流れや各種税金、利用できる控除と特例そして注意点を解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

相続した不動産を売却し終えるまでの流れ

相続した不動産の売却手続きを完了するまでの流れは、主に4つの段階に分けられます。

相続した不動産を売却するまでの流れ①遺言書の有無を確認

まずは、亡くなった方（被相続人）の遺産を確定するため、遺言書の有無を確認します。
遺言書が確認できたら、記載されている内容に沿って被相続人の遺産相続手続きを開始しましょう。
遺言書は種類に応じて開封のタイミングが限定されている場合があるため、見つかった場合はすぐに開封しないことが重要です。
そのあと、不動産や預貯金、有価証券、貴金属、借金、住宅ローン残債などの遺産を調査し、相続放棄をするかどうか決めましょう。
遺言書がない場合は、被相続人の戸籍謄本を取得して法定相続人を確定し、遺産分割協議にて相続分を決定します。

相続した不動産を売却するまでの流れ②必要書類の準備

不動産相続の流れにおいては、すべての相続人の戸籍謄本、印鑑証明書、不動産を相続する方の住民票などの必要書類が必要です。
被相続人の戸籍謄本は死亡時から出生時までの全期間を準備し、被相続人の住民票の除票は本籍地が記載されているものを用意してください。
相続する不動産の固定資産評価証明書および登記事項証明書、遺産分割協議書も忘れずに準備しましょう。

相続した不動産を売却するまでの流れ③不動産の相続登記

相続した不動産を売却する前には、不動産の名義人を相続人に変更する手続きとして不動産相続登記をおこないます。
不動産を管轄している法務局の窓口で相続登記を申請するか、インターネットや郵送を利用しましょう。
手続きに不安を感じる方は、司法書士などの専門家に相続登記の申請を依頼することをおすすめします。

相続した不動産を売却するまでの流れ④不動産の売却

不動産相続登記を済ませたら、不動産会社を選定し、売却活動を依頼します。
依頼先となる不動産会社は、査定額を比較することや不動産があるエリアに明るいかどうかを参考にして、信頼のおけるところを選びましょう。
選んだ不動産会社と媒介契約を結び、売却活動中に見つかった買主と売買契約を結び、不動産を引き渡せば売却の流れは完了です。
媒介契約の方法には、1社だけ契約可能な専属専任媒介契約、専任媒介契約、複数の不動産会社に依頼可能な一般媒介契約の3種類があります。
売主に対する売却活動の報告義務の有無など、契約方法によって違いがあるため、慎重に選択することが求められます。

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相続した不動産の売却にかかる税金の種類

相続した不動産の売却にかかる税金は、主に「譲渡所得税」「登録免許税」「印紙税」の3種類です。

税金の種類①譲渡所得税

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）は、譲渡所得税の課税対象です。
譲渡所得税とは、所得税、住民税、および復興特別税を含めた税金の総称です。
譲渡所得税は、譲渡所得（不動産の売却価格－取得および譲渡にかかった費用）に所得税率または住民税率を掛けて計算されます。
所得税率と住民税率は、被相続人が不動産を取得した日からの期間によって異なります。
長期譲渡所得にあたる所有期間が5年超の場合、所得税率は15.315％、住民税率は5％です。
一方、短期譲渡にあたる所有期間が5年未満の場合、所得税率は30.63％、住民税率は9％と、長期譲渡よりも高くなります。

税金の種類②登録免許税

登録免許税は、不動産相続登記の際に法務局に支払う税金です。
固定資産税評価額に0.4％を掛けた金額が登録免許税となります。
登録免許税の金額を計算する際は、固定資産税評価額の項目に、固定資産税納税通知書の価格欄に記載された金額を用いてください。

税金の種類③印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。
印紙税の金額は、契約書の金額に応じて異なり、500万円超から1,000万円以下の場合は1万円、1,000万円超から5,000万円以下の場合は2万円となります。

税金は控除や特例を利用して抑えられる

不動産の売却時にかかる税金の負担軽減には、控除や特例の適用が効果的です。
被相続人が生前に住まいとして活用しており、相続時に空き家であった場合は「相続空き家の3,000万円控除」が適用されます。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は発生しません。
ただし、売却価格が400万円未満の空き家は仲介手数料が最大19万8,000円かかるため、14万円以上の負担が増える可能性があります。
また、不動産の相続時に相続税を支払っている方は、条件を満たすと「取得費加算の特例」が適用され、譲渡所得額が減額可能です。
併せて譲渡所得税と住民税が減額されるため、売却益として手元に残る金額も増加します。

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相続した不動産を売却する場合の注意点

相続した不動産をスムーズに売却するには、3つの注意点を踏まえておく必要があります。

注意点①相続した不動産を売却する前に相続登記手続きが必要

相続した不動産を売却する際の注意点として、名義人が被相続人のままだと売却できない点があります。
そのため、まず相続登記手続きとして所有権移転登記をおこない、法務局に保管されている登記簿のデータを新しくしてから不動産会社に売却依頼をしましょう。
相続登記の申請手続きなどは、法務省の公式ホームページにある「登記手続ハンドブック」で確認できます。

注意点②欠陥は隠さず買主に告知する

売却する不動産に欠陥（瑕疵）がある場合、買主への告知を怠らず正直におこなうことが重要です。
瑕疵を隠してしまうと、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売却した不動産の状態が売買契約の内容に合致しない場合に、売主が負う責任のことです。
もし買主からこの責任を追及されると、不動産の修理や補修にかかる費用を負担させられるだけでなく、売買契約の解除や損害賠償を求められることもあります。
このリスクを排除するためには、不動産の欠陥を売買契約書に明記し、買主の了承を得ることが大切です。
事前に買主に告知をしておけば、契約不適合責任を負う心配はありません。

注意点③遺産分割協議は速やかに完了させる

相続人が複数いるケースでは遺産分割協議がおこなわれますが、相続税の支払いが生じる場合は、相続税の申告期限を過ぎないように注意してください。
法律上、遺産分割協議に期限は設けられていませんが、相続が発生してから10か月を過ぎると手続きが煩雑になることがあります。
相続税の支払いが生じなくても、相続登記および売却時における所得税の優遇制度の適用に向けて、3年以内の終了を目指しましょう。
遺産分割協議に時間を要する場合は、家庭裁判所への遺産分割調停の申し立てを検討してください。

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まとめ

相続した不動産の売却手続きは必要書類の準備と不動産会社の選定、媒介契約への流れで進みます。
売却時には譲渡所得税や住民税などがかかりますが、控除や特例で減額も可能です。
相続登記や遺産分割協議など注意点も複数あるため、手続きは慎重におこないましょう。