不動産売却における法人と個人の税金の違いは？節税方法も解説！

法人として不動産を売却する場合には、個人とは異なる税金の仕組みが適用されます。
しかし法人と個人とで不動産売却時に発生する税金はどう違うのか、法人として不動産を売却する場合の税金はどう計算したら良いのかなどがわからない方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産売却における法人と個人の税金の違い、法人が不動産を売却した場合の税金を計算する方法、法人ができる節税対策について解説します。

不動産売却における法人と個人の税金の違い

これから法人として不動産を売却するのなら、個人の場合とはどう税金が異なるのかを把握しておくことが大切です。
ここでは、不動産売却時に発生する個人と法人の税金の違いについて解説します。

個人の不動産売却の場合

個人が不動産を売却した場合、譲渡所得に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得とは、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額です。
譲渡所得に課される税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年未満の短期譲渡所得に該当する場合、譲渡所得には39.63%の税率が適用されます。
一方、所有期間が5年以上の長期譲渡所得に課される税率は20.315%です。
したがって、不動産を売却する場合、所有期間を長くすることで節税が可能です。
また、3,000万円の特別控除など、節税効果が期待できる特例が適用される場合もあります。
さらに、個人が不動産を売却して得た利益にかかる譲渡所得税は、給与所得などほかの所得とは別に計算される点も重要です。

法人の不動産売却の場合

個人が不動産の所有期間に応じて税率が異なるのに対し、法人が不動産を売却した場合の利益に課される税率は一定です。
不動産を何年所有していても、法人においては節税にはつながりません。
ただし、法人は個人と異なり、さまざまな費用を経費として計上できる点が特徴です。
たとえば、不動産の売却時にかかった広告費や、不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料などは経費として計上でき、結果的に課税対象となる譲渡所得を軽減できます。
また、会計上の減価償却を利用すれば、不動産の帳簿価値を時間とともに低減させ、税負担の軽減が可能です。
なお、法人が不動産を売却した場合に発生する税金は法人税、法人住民税、法人事業税であり、譲渡所得税ではありません。
これは、法人が不動産を売却して得た利益が他の事業収益と合算して計算されるためです。
もし事業収益が赤字であれば、不動産の売却による利益と損益通算を行うことで法人税が課されない場合もあります。

▼この記事も読まれています
家を売却する際のホームステージングとは？メリットや費用について解説

法人が不動産を売却した場合に発生する税金の計算方法

法人として不動産を売却する場合には、どのような税金がいくらかかるのかを押さえておくことは大切です。
ここでは、法人が不動産を売却した場合に発生する税金の計算方法について解説します。

法人税

法人税の計算方法は「所得（益金－損金）×法人税率－控除金額」です。
所得は不動産を売却して得た利益だけでなく、事業で発生したすべての利益を合算して求めます。
法人が不動産事業を行っていなくても、自社が所有していた不動産を売却する場合は、事業所得として扱われます。
なお、法人税率は法人の種類や規模、課税所得額によって15～23.4%と幅があるため、注意が必要です。
また、法人税の課税対象となる所得には、不動産所得以外にも「営業所得」「資本所得」「雑所得」が含まれます。

法人住民税

事務所の住所地を管轄する地方自治体に納める法人住民税は、「法人税割＋均等割」の計算式で求めます。
法人税割は法人税額を基準に算出され、「法人税額×税率」で計算できます。
税率は、都道府県分が1％、市町村分が6％です。
均等割は、法人の資本金の額や社員数などに応じて定められた税金となります。
たとえば、資本金が1,000万円以下で、かつ社員数が50人以下の場合、都道府県分は2万円、市町村分は5万円です。

法人事業税

法人の事業収益に対する税金である法人事業税の計算方法は「所得×法人事業税率」です。
法人事業税率は自治体によって異なるため、不動産を売却する前に事前に確認しておくことをおすすめします。
なお、不動産の売却益と事業収益を損益通算した結果、赤字となった場合は、法人事業税を納めなくても問題ありません。

印紙税

印紙税は不動産の売買契約書に課される税金で、法人・個人を問わず負担する必要があります。
印紙税額は不動産の売買金額に応じて設定されており、たとえば不動産を3,000万円で売却した場合、1万円の印紙税を負担します。

消費税

消費税は土地には課されませんが、売却した建物の利益や不動産会社への仲介手数料、登記手続きを依頼した司法書士の報酬には課税されます。
たとえば、家の売却金額が3,000万円の場合、法人では消費税を含めて3,300万円で売却することになります。
そのため、消費税を算出するためには、法人が不動産を売却する際に土地と建物を分けて計算する必要があるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における分筆とは？メリットや方法を解説

不動産売却時に法人ができる節税対策

不動産売却時に発生する税金の負担を少しでも抑えたいのなら、法人でもできる節税対策を知っておくことが大切です。
ここでは、不動産売却時に法人ができる節税対策について解説します。

不動産の売却益で新たな不動産を購入する

不動産を売却して得た利益を元手に新たな不動産を購入するのは、法人ならではの節税対策です。
売却益に対する即時課税を避けたい場合、事業拡大や資産の構築のために利益を再投資することは有効な戦略となります。
また、購入した不動産の減価償却費を経費として計上すれば、課税対象となる利益を減少させることが可能です。
この場合、法定耐用年数の短い木造住宅ではなく、長い耐用年数を持つ鉄筋コンクリート造の建物を選ぶと、減価償却費を経費として計上できる期間が長くなり、より大きな節税効果が期待できます。

不動産の売却益を分散させる

法人が不動産を売却して得た利益は、ほかの損金から差し引くことが可能です。
そのため、不動産の売却益をほかの所得に分散することで、税率を下げ、節税につなげることができます。
たとえば、不動産の売却益を役員の退職金として支給する方法があります。
ただし、退職金を受け取る役員側は、別途退職所得に課される税金を納めなければならない点に注意が必要です。

不動産の売却益で新たな事業や設備へ投資する

個人が不動産を売却した場合、3,000万円の特別控除を利用して節税が可能ですが、法人にはそのような特例はありません。
しかし、最新モデルの設備を導入するなど、特別償却が可能な設備投資をおこなうと、設備の購入時に発生する減価償却費にさらに減価償却費を上乗せできます。
たとえ不動産の売却益が大きなものであっても、新たな事業や設備への投資をおこない、特別償却で経費を計上することで、高い節税効果を期待できます。
ただし、特別償却をおこなうためには、節税優遇を受けるための証明書をメーカーから取得したり、作成した設備の投資計画を経済産業省へ申請したりしなければなりません。

▼この記事も読まれています
不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを解説

まとめ

個人が不動産を売却する場合には利益に対して譲渡所得税を納めますが、法人はほかの事業収益と合算したうえで法人税・法人住民税・法人事業税を納めます。
法人税は「所得×法人税率－控除金額」、法人住民税は「法人税割＋均等割」、法人事業税は「所得×法人事業税率」で算出可能です。
少しでも税金を抑えたいのなら、不動産の売却益で新たな不動産を購入するなどの対策が有効です。