堺市での不動産売却｜センチュリー21ユースフル>空家・相続について
空家・相続について
空家・相続についてもご相談ください！
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売却する場合のプラン
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01
仲介販売の場合
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02
買取の場合
資産運用する
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- そのまま賃貸住宅
- 初期費用を少なくスタートできるメリットがあります！
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- 建て替えて
賃貸アパート・マンション - 賃貸アパート・マンションに建て替えると、不動産価値が向上し、家賃も高く設定できるため評価額が上がる可能性があります。また、安定した家賃収入が継続的な収益をもたらします。
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- 売却した資産で運用率の
良い不動産をご提案 - 売却で得た利益を最大限利用して、「いかに資産を増やすか」を弊社がアドバイザーになり、サポートさせていただきます。
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居住する
住居費を節約でき、思い入れのある不動産を手放さずに済むというメリットがありますが、固定資産税や修繕費、リフォーム費用がかかるというデメリットもあります。
不動産売却時の税金について
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譲渡所得課税
- 個人が所有する土地や建物などを売却して出た譲渡所得に対して、譲渡所得税がかかります。
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不動産の
所有期間と税率 - 不動産の所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」、5年を超える場合を「長期譲渡取得」となり、税率が異なります。
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居住用財産
- 居住用財産とは、所有者が自宅として住んでいる家屋とその敷地で国内にあるもののことです。
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3,000万円控除
- マイホームなどの居住用財産（不動産）を売却した際に、適用要件を満たしていれば、譲渡所得から最高3,000万円までの控除を受けることができる制度です。
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売却損に対する
居住用の特例 -
マイホームの譲渡に伴う損失をその年の所得と合算して「損益通算」を行い、なお引ききれない損失額を翌年以降3年間の所得税から差し引くこと（繰越控除）が可能な制度です。
①住宅の買換え時には、住宅ローン控除との併用も可能です。
②住民税においても繰越控除が適用されます。ただし、合計所得金額が3,000万円を超える場合は、繰越控除を利用することはできません。
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居住用財産の
買換え特例 - 売却したマイホームなどの居住用財産と同じ、もしくは高い物件を購入した際は譲渡益に対する課税を繰り延られ、安い物件を購入した際に、その差額について通常の譲渡所得税より低い税額で課税されます。
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相続した不動産の売却にかかる税金と節税になる特例・控除
相続した不動産を売却する際は、譲渡所得税と印紙税がかかります。一定の条件を満たすことで、これらの税金の控除を受けることが可能です。受けることができる控除は、「3,000万円特別控除の特例」です。相続から3年10ヶ月以内に売却した場合は、「取得費加算の特例」を受けることができます。シミュレーションを通して、節税になる特例・控除額を見てみましょう。
相続した空き家を売却したときの3,000万円控除の計算例
相続した不動産が「空き家」の場合は…
- 4,000万円で売却
- 取得費3,012万円
- 譲渡費用128万円
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- 譲渡所得課税
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- 一戸建て
- 旧耐震基準で建築
- 相続直前まで親本人が相続
- 2013年1月2日以降に相続が発生
- 相続後、売却まで空き家になっている
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- 解体して更地にするか耐震リフォームをする
- （耐震基準をクリアしていれば不要）
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- 売却
- ※相続開始から3年以内の売却で、譲渡価格が1億円以下なら
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- 譲渡所得から最高3,000万円が控除
- ※売却などによる利益が3,000万円以下なら、譲渡所得に対して課税されない
相続後3年10ヶ月以内に売却した場合の計算例
相続税400万円の不動産を3年10ヶ月以内に売却すると…
- 4,000万円で売却
- 取得費3,012万円
- 譲渡費用128万円
相続してから売却までに必要なこと
- 相続登記
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相続登記とは、不動産の所有者が亡くなって相続が発⽣したとき、その不動産の登記名義を相続⼈へ変更することをいいます。
しかし、相続してすぐに売却することはできません。
「遺⾔書があるかどうか」「相続⼈が誰か」「どう分割するか」を確認する必要があります。
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- 遺⾔書があるかどうか
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相続が発⽣したらまずは、遺⾔書があるかどうか確認しましょう。
⽇常で使⽤していた机やタンスの引き出しなどにあることが多いですが、公証役場にて公正証書遺⾔を作成している可能性もあります。公正証書遺⾔は公証役場のシステムで検索可能です。
注意点として、遺⾔書を⾒つけてもすぐに開けてはいけません。⾃筆で全⽂書いた場合は、改定裁判所で開封する必要があります。改ざんを疑われてしまうトラブルなどを避けるためにも気を付けましょう。
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- 相続⼈が誰か
- 遺⾔書があるかどうかを確認した後、遺⾔書がある場合は内容に沿って相続の⼿続きを進めましょう。遺⾔書が無い場合は、誰が相続⼈になるのか確認する必要があります。被相続⼈の出⽣から死亡までの⼾籍謄本や除籍謄本を確認し、親・兄弟姉妹・⼦どもなどの親族関係のある⼈をリストアップしていき、相続⼈を確定させましょう。
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- どう分割するか
- 相続⼈と相続財産が決まると、遺産分割協議を⾏います。遺産分割協議とは、相続が発⽣したときに相続⼈全員で遺産の分割について話し合うことです。預貯⾦などは相続⼈の確定次第、分割の⼿続きが進みやすいと⾔われています。しかし、不動産の場合は複雑ですので、下記の4つの⽅法を参考に進めていきましょう。
- 分割⽅法
- 説明
- 現物分割
- 不動産をそのまま相続⼈の⼀⼈が取得する⽅法
- 代償分割
- 不動産を⼀⼈が取得するが、他の相続⼈に対し相応の⾦額を払う⽅法
- 共有
- 不動産を相続⼈で共有する⽅法
- 換価分割
- 不動産を売却し、売却代⾦を相続⼈で分割する⽅法
よくある質問
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Q1不動産査定はどれくらいの時間がかかりますか？
A1不動産の査定訪問は、現地調査は1〜2時間程度、査定結果が出るまで1週間程度が一般的ですが、場合によってはそれよりも長い時間がかかってしまうケースがあります。
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Q2空き家を活用したいけど、何からはじめればいいのかわからない。
A2今お持ちになっている空き家、どうしようかとわからないことだらけだと思います。
無料でご相談可能ですので、まずは気軽にご相談ください。
誠心誠意ご対応いたします。 -
Q3空き家に関する税金が急増するタイミングは？
A3「空き家対策特別措置法」によって指定された状態の特定空き家は、減額の特例が適用されず、固定資産税が最大で6倍に増加します。例えば、崩壊や安全上のリスク、衛生上の懸念、適切な管理が行われていないことにより景観が損なわれているなどの状態が該当します。
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Q4なぜ相続登記の手続きが必要になったのか？
A4これまで相続登記は任意で行うことができ、また、相続が発生しても登記をしなくても不都合が少なかったため、登記が行われないケースが多かった。さらに、相続された土地の価値が低く、売却が難しい場合は、登記の申請に対する利点が少ないとされていました。そのため、相続登記の手続きを義務化することで、所有者不明の土地の問題を未然に防ぐ狙いがあります。(令和6年4月1日から施行)
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