中古マンションの資産価値は築年数で決まる？築30年以上でも売却は可能？

中古マンションの売却を考えているものの、築年数が古いために「売却できないのでは」と二の足を踏んでしまう方は少なくありません。
どれだけ古いとしても、ご自身が所有する愛着のある不動産は、できる限り高値で売却したいものです。
そこで今回は、中古マンションの売却時の資産価値と築年数の関係について解説します。
築30年以上の中古マンションの売買の動きもご紹介しますので、中古マンションの売却をご検討中の方はぜひご参考になさってください。

中古マンションの売却時の資産価値と築年数は関係する？

マイホームを購入する際の希望条件は人それぞれです。
駅から近い物件が良い方もいれば、自然豊かな環境を希望する方、さらには立地よりも金額を重視する方もいます。
さまざまな条件を考慮して、ご自身にとって価値が高いと感じた物件を購入することになるでしょう。
それと同様に、中古マンションの売却時の資産価値も、築年数だけでは決まりません。
築年数は、中古マンションの資産価値を評価するひとつの指標ではありますが、それ以外にもさまざまな条件から資産価値は決められます。

中古マンションの資産価値を形成する要素

中古マンションの売却を権利に着目して表現すると、「土地の敷地権と建物の持分権を買主に移転する」行為だといえます。
中古マンションの資産価値は、土地と建物それぞれの価値の合計で成り立っているのです。
このうち、土地には築年数という概念はありません。
土地は古くなったからといって劣化したり、使えなくなったりするものではないためです。
土地の資産価値を決める要素で重要なものとして、最寄り駅までの距離や周辺環境の利便性・需要の高さが挙げられます。
購入時には周囲に何もないエリアだったとしても、大きな駅や商業施設ができて開発が進み、売却時には資産価値が上昇しているケースも珍しくありません。
反対に、所有している間に周辺環境がさびれてしまい、思ったような資産価値ではなくなっていることもあるでしょう。
建物に関しては、上記にくわえて築年数が資産価値に関係してきます。
「経年劣化」という言葉があるように、建物は年月の経過とともに劣化が進みます。

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中古マンションの築年数ごとの売却状況とは？売り時はいつ？

築年数は、中古マンションの建物の資産価値に関係する要素であり、築年数の経過にともない、資産価値が低下することが一般的です。
新築として売り出されている場合は、マンション自体に新築プレミアともいうべき価値が上乗せされています。
新築物件が好まれる日本では、「新築であること」に高い価値があると考えられているためです。
そのため、経年劣化とは関係なく、最初の買主が入居した時点で、大きく資産価値が下落します。
その後、マンションの建物部分の資産価値は、築5年・築10年などで節目を迎えながら築20年まで急激な下落を続け、21年目以降はゆっくりとした下落に変わります。

築0年から5年の中古マンション

公益財団法人　東日本不動産流通機構による「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」では、新規に売り出された中古マンション（新規登録数）のうち、築0年から5年の物件は5.6％となっています。
中古マンションの成約数全体に占める割合は9.3％であり、需要の高い築年数帯だといえるでしょう。
築5年以内は、売却価格を重視する方にとっては、売り時といえるタイミングです。
中古マンションの資産価値は、築年数の経過とともに下落するため、築5年程度では経年劣化があまり生じていません。
新築プレミアはなくなってしまいますが、経年劣化がさほど考慮されない価格で売却できるでしょう。

築6年から10年の中古マンション

先ほどの調査によると、築6年から10年の中古マンションの新規登録数は全体の7.7％、成約数は13.6％です。
築6年から10年の中古マンションの成約価格は、経年劣化の影響もあり、築0年から5年の中古マンションの成約価格の約94％となっています。
まだ、大きな経年劣化は進んでおらず、人気の高い築年数帯です。

築11年から15年の中古マンション

築11年から15年の中古マンションの新規登録数は全体の6.9％、成約数は11.8％です。
この築年数帯になると、成約価格は築0年から5年の中古マンションの成約価格の約77％となります。
築11年から15年は、12年から15年周期でおこなわれる大規模修繕の初回を終えたタイミングです。
建物の性能が高まり、資産価値が一時的に上昇するため、売り時といえます。

築16年から20年の中古マンション

築16年から20年の中古マンションの新規登録数は全体の6.9％、成約数は11.8％です。
まだ成約数が新規登録数を上回っており、需要が見込める築年数だといえます。
成約価格は、築0年から5年の中古マンションの成約価格の約69％です。

築21年から30年の中古マンション

築21年から25年の築年数帯までは、成約数を新規登録数が上回っています。
築0年から5年の物件をもとにした成約価格の割合は、築21年から25年の築年数帯が約69％、築26年から30年の築年数帯が約47％です。
2つの築年数帯を比べると16％も成約価格が下落し、築26年を超えると築0年から5年の成約価格の半分以下となることがわかります。
そのため、ある程度の資産価値を保って、スムーズに売却するための売り時は、築25年までといえるでしょう。

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築30年以上の中古マンションは売却可能？

前章でご紹介した調査結果によると、築30年を超える築年数31年から35年の新規登録数は11.5％、成約数は6.9％でした。
同様に、築年数36年から40年と築年数41年以上の築年数帯の中古マンションも、成約数を新規登録数が上回ります。
築0年から5年の中古マンションの成約価格をもとにした割合は、次のとおりです。

●築31年から35年：約35％
●築36年から40年：約45％
●築41年以上：約41％

この数字から、築35年までは成約価格が下落しますが、それ以上になると少し上昇することがわかります。
実は、先ほどの調査の1年前におこなわれた「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」では、築30年以上の中古マンションの成約数が全体の3割を占めるまでに上昇したことが話題となっています。
「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」の大きな話題も、築40年以上の成約数が全体の18％を占めていることです。
築30年を超える中古マンションの成約数が全体に占める割合は、2013年が21.5％であるのに対し、2023年は31.9％と10％以上も増加しています。
築30年以上の中古マンションの成約数が増加している理由は、リフォーム後に再販される物件が増加していることや、築年数が新しい物件よりも立地が良い物件が多いことなどだと考えられます。
そのため、築30年以上の中古マンションであっても、売却できないとはいい切れません。

築30年以上でも売却しやすい中古マンションの特徴

築30年以上でも売却しやすい中古マンションのおもな特徴として、次の2点が挙げられます。

●大規模修繕が完了した直後である
●人気エリアに位置する

築30年は、多くのマンションで2回目の大規模修繕が終わろうとする時期です。
築30年前後の中古マンションを売却したいと考えている方には、2回目の大規模修繕を終えたタイミングが売り時であるといえます。
また、最初の章で解説したとおり、土地の資産価値は中古マンションが建っているエリアの状況に左右されます。
駅の近くやネームバリューのある住宅街、再開発が進むエリアにある中古マンションは築30年以上でも土地の資産価値が高く、売却しやすいでしょう。

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まとめ

中古マンションの資産価値は土地と建物に分けられ、築年数は建物の資産価値に関係します。
マンションの資産価値は新築時がもっとも高く、築年数の経過とともに減少することが一般的です。
築30年以上の中古マンションの成約率は増加傾向にあり、大規模修繕の直後の物件や人気エリアにある物件はとくに売却しやすいでしょう。