心理的瑕疵のある不動産には告知義務がある！売却価格に与える影響も解説

日本では核家族化が進み、孤独死が発生した物件を相続するケースも増えているようです。
亡くなった時の状態によっては心理的瑕疵物件とみなされ、売却時には告知義務が生じます。
告知をせずに売却するとトラブルに発展するリスクがあるため、事前に注意点を確認しておきましょう。
この記事では、心理的瑕疵とはなにか、売却価格への影響や売却時の注意点などを解説します。
「心理的瑕疵物件でも売却できるのだろうか」とご不安な方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の売却価格に影響がある？心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵とは、不動産取引において、買主に心理的な抵抗が生じる恐れのある事柄をいいます。
人が亡くなった物件をよく「事故物件」と呼びますが、事故物件も心理的瑕疵物件の1つです。
心理的瑕疵物に該当するのは人の死だけでなく、物件の周辺に嫌悪施設がある場合なども含まれます。
告知義務の有無を知るためにも、具体的にどのようなケースが心理的瑕疵に該当するのか確認しておきましょう。

心理的瑕疵に該当するケース

心理的瑕疵の具体例としては、次のようなものが挙げられます。

●物件内で自殺や殺人、事故死などが発生した
●近隣に墓地や火葬場、刑務所などの嫌悪感を覚える施設がある
●近隣に指定暴力団構成員などの反社会的組織が居住している
●マンションの隣室や向かいの部屋で事件・事故が発生した
●インターネット上で物件に対する悪評が広まっている

心理的瑕疵のなかでも、人の死はとくに買主から嫌悪感を抱かれやすい傾向にあります。
自殺や殺人だけでなく、事故死や孤独死が発生した場合も不動産売却が難しくなります。
基本的に老衰や病死の場合は、心理的瑕疵には該当しません。
ただし、遺体の腐食が進み、特殊清掃が必要になるようなケースは告知が必要です。
また、近隣に嫌悪施設がある場合や物件の悪い噂が広まっている場合も、心理的瑕疵物件として扱われます。
告知の必要性や心理的瑕疵に該当するのかどうか判断に迷う場合は、不動産会社にご相談ください。

人の死の告知に関するガイドラインの制定

破損や傷などの物理的瑕疵と違って、心理的瑕疵は目に見えません。
家の壁にヒビがあれば肉眼で確認できるので、売却時には必ず売主に伝えるでしょう。
一方で心理的瑕疵は目に見えず、また判断基準も曖昧なため、告知が必要なのか迷うケースが多くありました。
たとえばマンションの廊下で人が亡くなり、告知は不要と思った売主が何も伝えずに売却したら、その事実を知った買主から苦情が入るケースなどです。
こうした告知に関するトラブルを回避するため、2021年10月に国土交通省は「人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
ガイドラインが作成されたことで心理的瑕疵の告知基準がより明確になり、以前よりも安心して取引がしやすくなっています。
ガイドラインは一般の方もインターネット上で閲覧できるので、心理的瑕疵物件の売却をご検討中の方はチェックしておきましょう。

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心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響とは？

心理的瑕疵物件の売却価格は、市場価格よりも低くなる傾向にあります。
心理的瑕疵物件を好んで購入する方は少なく、相場に合わせた値段で売り出しても買い手がつかないためです。
売却価格は事件や事故の状況によっても異なりますが、自殺は3割ほど、他殺では5割ほど安くなると考えておきましょう。
たとえば、市場価格が3,000万円の物件は、事故物件に該当すると2,100万円から1,500万円程度になる可能性があります。
ただし、売却価格の値下げは必須ではなく、競合物件と差別化して売却しやすくするための販売戦略です。
なかには「条件が良いから事故物件でも購入したい」「他殺以外は気にならない」という方もいらっしゃいます。
物件の条件や立地、事件や事故の状況などによっては、そこまで値下げをせずに売却できるかもしれません。

仲介での売却が難しければ買取も視野に入れる

心理的瑕疵物件は需要が低く、通常の不動産に比べて売却期間が長引く傾向にあります。
不動産売却にかかる期間は約3〜6か月が目安ですが、心理的瑕疵があるとそれ以上かかるケースが多いです。
仲介で売り出してもなかなか買い手がつかない場合や、売却期限が迫っている場合は「買取」を検討しましょう。
買取とは不動産会社が売主から直接物件を買い取る方法で、仲介のように個人の買主を探す必要がありません。
仲介での売却期間が約3〜6か月なのに対して、買取であれば1か月程度で現金化することが可能です。
売却相手が不動産の専門家である不動産会社なので、売却が難しい心理的瑕疵物件でも買い取れる可能性があります。
デメリットとして買取価格が相場よりも低くなる点がありますが、物件を早く手放したい方は買取を検討すると良いでしょう。

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心理的瑕疵のある不動産を売却する際の告知義務とは？

心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響は大きく、なるべく隠して売却したいと思う方もいらっしゃるでしょう。
告知義務を怠ると、買主から損害賠償や契約解除を請求されるリスクがあり、結果として大きな損害を生む恐れがあります。
実際に、心理的瑕疵の告知義務を巡って裁判に発展しているケースは多数あり、賠償金を支払っている売主もいます。
トラブルを避けるためにも、心理的瑕疵については必ず買主に告知し、売買契約書にも明記することが大切です。

告知義務が発生する心理的瑕疵の基準とは

人は誰しもいつかは亡くなるものですが、自然死でも買主に告知しなければならないのでしょうか。
国土交通省のガイドラインでは、以下の事象が発生した場合に告知が必要とされています。

●他殺
●自殺
●焼死
●不審死
●発見が遅れた自然死や孤独死

老衰や病死などの自然死に関しては、基本的に告知は必要ありません。
しかし自然死であっても、遺体を発見するまでに一定期間空いてしまった場合は事故物件に該当する可能性があります。
一定期間がどの程度なのか明確な基準はありませんが、特殊清掃が必要になった場合は告知が必要と考えて良いでしょう。
もし「この場合も告知が必要なのかな」と迷うことがあれば、自己判断せずに不動産会社にご相談ください。

心理的瑕疵の告知期間について

心理的瑕疵の告知がいつまで必要かは、事件や事故の内容に応じて個別で判断する必要があります。
たとえば自殺があった物件の場合は、事件発生から6年ほど経過するまでは告知が必要といわれています。
連日ニュースで報道されるような凶悪殺人が発生した物件の場合は、経過年数に関係なく告知したほうが良いでしょう。
残虐性が高い事件ほど人々の記憶に残りやすく、買主が知らなくても近隣住民から事件について聞く可能性があるためです。
過去には、約50年前の殺人事件に対して告知義務を怠ったとして、売主が買主に対して損害賠償を支払った事例があります。
ガイドラインに表記されている告知期間は目安と考え、少しでも気になることがあれば不動産会社に相談することが大切です。

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まとめ

心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響や告知義務について解説しました。
売却する物件に心理的瑕疵がある場合は、売主へ隠さずに告知し、売買契約書に明記することが大切です。
告知を怠ると買主から損害賠償や契約解除を請求され、大きな損害を生む恐れがあります。
告知が必要か判断に迷う場合や心理的瑕疵に該当するか悩む場合は、自己判断せずに不動産会社にご相談ください。