不動産の売却益とは？税額の計算方法と節税のコツを解説

土地や建物を売って売却益を得ると、税金が課されます。
売却益とは不動産の売却代金すべてを指すのではなく、経費を差し引いたあとの金額です。
この記事では、不動産の売却益とは何か、計算方法や節税のコツなどを解説します。
これから不動産を売却する予定の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における売却益とは？

不動産売却により得られる利益を売却益といいますが、売却価格そのものを指すのではありません。
売却価格から売却時や購入時にかかった費用、特別控除額を引いた差額部分が売却益にあたります。
具体的な計算方法は後ほど解説しますので、まずは売却益に課される税金について確認しておきましょう。

売却益には譲渡所得税が課される

不動産売却により発生した売却益を「譲渡所得」と呼び、譲渡所得には「譲渡所得税」が課されます。
譲渡所得税は所得税と住民税の合算で、令和19年（2037年）までは復興特別税も併せて徴収されます。
譲渡所得に税率をかければ譲渡所得税額がわかりますが、税率は一律ではありません。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年超えであれば20.315%、5年以下では39.63％です。
たとえば、所有期間3年の不動産を売却して500万円の譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税額は約198万円となります。
所有期間が5年超えの場合は、譲渡所得が同じ500万円でも譲渡所得税額は約101万円と97万円も節約できます。
このように、短期譲渡所得と長期譲渡所得では支払う金額が大きく異なるため、売り出すタイミングの見極めが重要です。

売却益が発生したら確定申告が必要

不動産売却により売却益が発生したら、売却した翌年に確定申告をしなければなりません。
基本的に会社員や公務員は勤め先が申告してくれるため、確定申告をしたことがない方も多いのではないでしょうか。
普段は自分で申告をしない会社員や公務員であっても、不動産の売却益が生じたら確定申告をしなければなりません。
不動産の売却益は「分離課税」であり、他の種類の所得と合算せずに申告しなければならないためです。
また、利益ではなく損失が発生している場合も、特例や控除を利用したい場合は確定申告が必要です。
申告期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日と1か月しかないので、書類の準備は早めにおこないましょう。

▼この記事も読まれています
家を売却する際のホームステージングとは？メリットや費用について解説

不動産売却における売却益の計算方法

譲渡所得税の金額を知りたい場合、まず売却益を求めなければなりません。
売却益を求める計算式は、次のとおりです。
売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
ここからは、売却益の計算方法を解説します。

取得費を調べる

取得費とは、不動産を購入する時にかかった費用のことです。
建物や土地の購入代金だけでなく、仲介手数料やリフォーム費用、印紙税などの税金も含まれます。
物件の購入代金は契約締結時に受け取った売買契約書、仲介手数料などは領収書で確認できるでしょう。
売買契約書や領収書がなくて取得費がわからない場合は、売却価格の5％で取得したものとして計算することが可能です。
これを「概算取得費」といい、たとえば物件を3,000万円で売った際は、売却代金の5％相当額である150万円を取得費にできます。

減価償却費を求める

土地の購入代金はそのまま取得費に計上できますが、建物は経年劣化するため減価償却が必要です。
減価償却とは、使用や経年により減少した価値を金額に換算し、減価償却費として購入代金から差し引くことをいいます。
減価償却費を求める計算式は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造住宅は0.031、軽量鉄骨造は0.025、鉄筋コンクリート造は0.015です。
たとえば、建物価格が3,000万円の木造住宅を購入して10年間居住したのち売却するとしましょう。
この場合、計算式は「3,000万円×0.9×0.031×10＝837万円」となり、売却価格から837万円を引くことになります。

譲渡費用を調べる

譲渡費用とは、不動産を売却する時にかかった費用のことです。
代表例として、不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税、登記費用などが挙げられます。
また、貸家の売却に際して支払った立退料や、建物の解体費用なども譲渡費用に該当します。

特別控除額を差し引く

不動産売却時には、特例や控除を使って税負担を軽減することが可能です。
「3,000万円の特別控除」は、耳にしたことがあるという方も多いのではないでしょうか。
3,000万円の特別控除とは、その名のとおり売却益から3,000万円まで差し引ける特例です。
3,000万円を差し引いて売却益がゼロになった場合、譲渡所得税はかかりません。

▼この記事も読まれています
不動産売却における分筆とは？メリットや方法を解説

不動産売却で売却益が発生した場合の節税方法

先述したように、不動産売却時には税負担を抑える特例や控除が複数用意されています。
特例を利用するには条件を満たす必要があるため、特例の概要と適用要件を確認しておきましょう。

マイホーム売却時の3,000万円の特別控除

マイホームを売却する際に、一定要件を満たすことで売却益から最大3,000万円まで控除できます。
要件には「ご自身が居住していた家屋であること」や「買主が親子や夫婦などの特別関係でないこと」などがあります。
節税効果が高いため、特例を利用することで譲渡所得税がゼロになるケースは少なくありません。
また条件も比較的優しく利用できる方が多いため、物件を売却する際は必ずチェックしておきたい特例といえます。
ただし、この特例を利用した場合、買い替え先の新居に住宅ローン控除を適用できなくなる点にご注意ください。
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％相当額を、最長13年間にわたって所得税や住民税から控除できるというものです。
買い替えを予定している方は、それぞれを比較したうえでお得なほうを活用することをおすすめします。

相続した空き家を売却したときの3,000万円特別控除

相続により取得した不動産を売却する際も、要件を満たすと売却益から最大3,000万円まで控除できます。
要件には「相続開始直前において被相続人が住んでいたこと」や「昭和56年7月以前に建築された家屋であること」などがあります。
この特例を利用する場合、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに不動産を売却しなければなりません。
相続時にはさまざまな手続きが発生し、あっという間に時間が過ぎてしまうので、売却準備は早めに取り掛かりましょう。

売却損が生じたときに利用できる特例

不動産売却では、損失（マイナス）が発生するケースも珍しくありません。
損失が生じた場合でも、以下のような特例を利用すれば節税に繋げることができます。

●マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除
●マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

いずれの特例も、不動産売却によって生じた損失分をほかの所得から相殺できるというものです。
これを「損益通算」と呼び、損益通算をすることで所得が減るため、支払う税金を減らせます。
損益通算をしても控除しきれなかった場合は、売却した年の翌年以降3年にわたって繰り越すことが可能です。
それぞれの適用要件は、国税庁のホームページでご確認ください。

▼この記事も読まれています
不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを解説

まとめ

不動産の売却益とは、売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いたあとの差額分を指します。
売却益が生じると譲渡所得税が課されますが、3,000万円の特別控除などを利用すれば税負担を軽減することが可能です。
譲渡所得が生じた場合や特例を利用する場合は確定申告が必要なので、期限内に手続きができるよう早めに準備を開始しましょう。