不動産売却で確定申告が不要か確認するには？忘れたときのリスクをご紹介！

不動産売却をおこなうと、翌年に確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。
とくに、売却初心者は自身が申告の対象となるのか、判断が難しいでしょう。
そこで今回は、不動産売却後に確定申告が不要か確認する方法をはじめ、忘れたときのリスクや利用できる特例をご紹介します。

不動産売却後に確定申告が不要か確認する方法とは

そもそも確定申告とは、1月1日から12月31日までの年間所得にかかる税額を計算し、納税するための手続きです。
また所得額は、収入金額から必要経費を差し引いた金額を指します。
給与所得のみのケースでは原則確定申告が不要ですが、他に収入があるときは納税額を計算して申告しなければなりません。
ただし、不動産売却をしても確定申告が不要なケースがあります。
不動産売却後に確定申告が不要かどうか確認するには、以下の方法がおすすめです。

確定申告不要の確認方法①課税譲渡所得を計算する

不動産売却後に確定申告が不要かどうかを確認するためには、課税譲渡所得を計算する必要があります。
課税譲渡所得が発生していない場合、所得が出ていないとみなされるため、売却による所得税はかかりません。
課税譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
譲渡価額は売却金額、取得費は不動産購入にかかった経費、譲渡費用は不動産売却にかかった経費を示します。
これらを計算し、課税譲渡所得がマイナスの場合、確定申告は不要です。

確定申告不要の確認方法②税務署に問い合わせる

確定申告が必要かどうか判断に迷った場合は、税務署に確認することをおすすめします。
売却に関する書類を揃えて税務署に問い合わせれば、確定申告が必要かどうか教えてくれるはずです。
注意点として、課税譲渡所得を計算してマイナスだと思っていても、後日税務署から確認の連絡がある可能性があります。
これは、税務署が登記事項の移動から売買があったことを把握しているためです。
税務署が確定申告をしなかった理由を尋ねることがありますが、きちんと説明できれば問題ありません。
課税譲渡所得がマイナスであることを証明するために、「譲渡時の売買契約書」などの必要書類を準備しておくと良いでしょう。

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不動産売却後の確定申告を忘れたときのリスク

不動産売却後に確定申告が不要だと思ってやらなかったり、手続きを忘れたりするとさまざまなリスクが付いてきます。
確定申告が必要だと判断されたのにも関わらず怠ったときは、以下のようなペナルティが科せられるので注意しましょう。

確定申告を忘れたときのリスク①無申告加算税が科せられる

不動産売却後に確定申告をしなかった場合、無申告加算税が科せられることがあります。
無申告加算税は、所定の期限内に確定申告をしなかったことに対する罰則です。
納税額が50万円以下の場合、納税額の15％が無申告加算税として加算され、納税額が50万円を超えると、納税額の20％が加算されます。
ただし、申告期限から1か月以内に自主的に申告した場合や、期限内に申告する意思があったことが明確な場合は、無申告加算税は課されません。
申告期限を過ぎると、税務署から「お尋ね」の文書が届くことがあります。
これを無視せず、早急に回答するようにしましょう。
確定申告を忘れた場合でも、できるだけ早く申告し納付すれば、無申告加算税が発生しないこともあります。

確定申告を忘れたときのリスク②延滞税が科せられる

確定申告を忘れた場合、無申告加算税だけでなく、延滞税も課されます。
延滞税は、申告期限から遅れるほど金額が増加する罰則です。
納付期限の翌日から納付日までの日数に対して、一定の割合が適用されるため、申告しない期間が長くなるほど負担が大きくなります。
ただし、延滞税についても、速やかに納付する意思があればペナルティは発生しません。

確定申告を忘れたときのリスク③銀行の融資が受けられない

確定申告を忘れた場合、銀行から融資を受けられない可能性があります。
融資審査を受ける際には、決算書類の提出が必要です。
確定申告を行っていないと、決算書類が整わず、融資を受けられずに事業が進められなくなります。
また、銀行から融資を受けた後も決算書類が必要となるため、不動産売却後の確定申告は忘れずに行う必要があります。
不動産売却後に確定申告が必要かどうか判断がつかない場合は、税務署や専門家である不動産会社に相談すると良いでしょう。
確定申告の期限は原則として2月16日から3月15日までですので、不動産売却を行う際には事前に確認しておくことをおすすめします。

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不動産売却で利用可能な確定申告に関わる特例

不動産売却では、一定条件を満たせば特例が利用可能です。
確定申告に関わる特例を利用すれば、所得税の納税額を減らせる可能性があります。
不動産売却後に利用できる特例は、主に以下の3つです。
それぞれ特徴や条件を確認しておきましょう。

所得税を抑えられる特例①3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に最大3,000万円まで控除できる特例です。
居住用財産であり、売主と買主が親子でないなどの一定の要件を満たせば、3,000万円の控除が受けられます。
この制度を利用すると、売却益が3,000万円以内であれば所得税が発生しません。
所得税が発生しない場合は確定申告が不要ですが、特例を利用する場合は例外となります。
特例を利用する旨を申告する必要があるため、不動産売却後には確定申告を忘れずにおこないましょう。

所得税を抑えられる特例②軽減税率の特例

3,000万円特別控除を利用しても譲渡所得がプラスになる場合、軽減税率の特例を適用することが有効です。
この制度では、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得税に軽減税率を適用できます。
3,000万円特別控除と合わせて利用すると、売却益が6,000万円以下の場合、譲渡所得税率が14.21％となり、大幅な節税効果が期待できます。
不動産売却にかかる税金を抑えたい方は、軽減税率の特例についても事前に確認しておくことがおすすめです。

所得税を抑えられる特例③譲渡損失の買い換え特例

マイホームを買い換えた際に譲渡損失が生じた場合、一定の条件を満たせば損益通算が可能です。
さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡年の翌年以降3年間にわたり繰越控除できます。
この特例を受けるためには、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年までに売却することが条件です。
また、所有期間が5年を超える資産であることも条件に含まれているため、不動産売却前に確認しておく必要があります。
所得の合計額が少なくなれば、その年の税金を抑えられ、納税者の負担も軽減されます。
ただし、会社員の場合、月々の給料から所得税が引かれていることが多いため、納税額が過剰になる可能性があるので注意が必要です。
売却による損失で所得総額が減少し、所得税額が少なくなった場合、納め過ぎた税金は還付金として戻ってきます。

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まとめ

不動産売却後の確定申告が不要かどうかは、課税譲渡所得を計算すると把握可能です。
確定申告を忘れると、無申告加算税や延滞税が科せられるだけでなく、銀行の融資も受けられなくなります。
不動産売却後に利用できる特例は「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」「譲渡損失の買い換え特例」があるので、条件をチェックしておきましょう。