不動産売却で耳にする「レインズ」とは？利用の流れと媒介契約の種類を解説

マイホームなどをスムーズに売却するには、効率の良い集客が重要になります。
効率良く集客する手段として挙げられるのは、チラシやインターネットを利用した情報の拡散です。
そこで今回は、不動産売却でよく耳にする「レインズ」とはどのようなものなのか、利用の流れと登録義務がある媒介契約の種類を解説します。

不動産売却で耳にする「レインズ」とは？

レインズとは、全国の不動産会社が利用する情報システムのことです。
レインズが一般の不動産情報サイトと違うのは、運営元が国土交通省から指定を受けた不動産流通機構である点です。
また、一般の不動産情報サイトは不動産の売買を考えている方が自由に閲覧できますが、レインズを閲覧できるのは原則として不動産会社だけとなります。
レインズの運営元である不動産流通機構とは、不動産会社により構成される団体で、レインズのネットワークシステムを利用した適正かつ円滑な不動産取引を目的としています。

レインズの仕組み

レインズに売却する不動産の情報が登録されるのは、仲介を担当する不動産会社が売主から正式に売却依頼を受けたタイミングです。
売主から直接売却依頼を受けた不動産会社によってレインズに物件情報が登録されると、その情報は全国の不動産会社が情報を参照できる状態になります。
そのため、直接依頼を受けた不動産会社ではなく、ほかの不動産会社の顧客が物件に興味を持ち、取引を打診してくることがあります。
特定のエリアで不動産を探している顧客が来店した場合、自社で直接取り扱っている不動産ではなくても、レインズで条件に合う物件を探し物件候補として提案が可能です。

レインズを利用するメリット

不動産売買をお考えの方にとって、レインズの利用にはいくつかのメリットがあります。
まず、全国の不動産会社に情報が拡散されるため、より多くの買い手候補に情報を届けられることがメリットです。
限られたエリアで買主を探すと売却完了まで時間がかかりますが、より範囲を広げて買主を探せることから、早期売却が期待できるでしょう。
また、買主側のメリットとなるのが、いくつもの不動産会社へ問い合わせることなく条件に合った不動産を見つけられることです。
買主の負担を減らすとともに、売主にとって売買契約成立のチャンスが増えることはメリットといえます。

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不動産売却でレインズを利用する流れ

レインズとは、不動産会社だけが参照できる物件情報のネットワークシステムです。
実際にマイホームを売却する場合、どのような流れでレインズを利用するのか見てみましょう。

流れ①レインズに登録する前

不動産売却を不動産会社に相談して、すぐにレインズに登録されるわけではありません。
レインズを利用する流れの第一段階には、査定があります。
不動産売却を希望する場合、まずは地元で信頼できる不動産会社にご相談ください。
相談を受けた不動産会社は査定をおこないますが、この査定においてレインズの情報が利用されます。
レインズに登録されているほかの不動産情報を参考に査定金額が提示されますので、内容に納得できたら仲介で買主を探すための媒介契約を結びます。

流れ②レインズへの登録

不動産会社とのあいだで媒介契約を結んだら、レインズへ物件情報が登録されます。
実際にレインズへ登録するかは媒介契約の種類によって違うほか、登録期限が媒介契約の種類によって違うことは注意点です。
レインズへの登録が不動産売買完了までの期間を左右することがありますので、不動産会社とのあいだで結ぶ媒介契約には、どのような種類があるかチェックすることが大切です。

流れ③レインズに登録した後

不動産会社によって物件情報がレインズに登録されたら、不動産会社から売主に対して登録証明書が交付されます。
登録証明書にはIDとパスワードが記載されていて、自分が売却する不動産に限り、情報閲覧が可能です。
実際に物件情報を閲覧してみると、取引情報として、公開中・申し込みあり・紹介停止といったステータスが確認できます。
このステータスにより不動産会社による売却活動が把握できますので、定期的にチェックするのがおすすめです。
さらに、売主が見つかり不動産売買契約が成立した後には、不動産会社がレインズへ成約した旨の登録をおこないます。
売主に直接的な影響はありませんが、流れの最後には成約価格を登録し、今後の適正な査定価格算出にデータが活用されることになります。

レインズへ登録されない場合がある

不動産会社とのあいだで結ぶ媒介契約の種類によって、レインズへ登録がおこなわれないことがあります。
専属専任媒介契約・専任媒介契約を結べば不動産会社にレインズへの登録義務が発生しますが、一般媒介契約であれば不動産会社にレインズへの登録義務は発生しません。
一般媒介契約のなかでもすぐに売れそうな物件はレインズへ登録しないことがある一方で、そうではない不動産については一般媒介契約であってもレインズへ登録されることがあります。

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不動産売却でレインズに登録義務がある媒介契約の種類

不動産会社の仲介で買主を探す場合、媒介契約の種類によってレインズへの登録義務があります。
媒介契約の種類ごとの内容を確認し、自分に合った媒介契約を考えてみましょう。

専任媒介契約

レインズに登録義務がある媒介契約のひとつに「専任媒介契約」が挙げられます。
専任媒介契約を結んだ場合、仲介を依頼できる不動産会社は1社のみとなります。
ただし、不動産会社の仲介ではなく独自に買主を見つけた場合、専任媒介契約であれば取引が可能です。
また、専任媒介契約は、媒介契約締結の翌日から7日以内のレインズ登録が義務付けられています。
さらに、専任媒介契約を結び買主を探す場合、不動産会社は2週間に1回以上業務の進捗状況を報告する必要があります。

専属専任媒介契約

レインズに登録義務がある媒介契約の2つ目に挙げられるのは「専属専任媒介契約」です。
専任媒介契約・専属専任媒介契約ともにレインズに登録義務があり、定期的な業務の進捗情報報告を受ける種類の媒介契約です。
専属専任媒介契約は自分で独自に買主を探せませんが、専任媒介契約と比較して不動産会社からの手厚いサポートが受けられることに特徴があります。
専属専任媒介契約を結んだ場合、レインズへの登録期限は媒介契約締結の翌日から5日以内です。
よりタイムリーな登録が義務付けられているため、効率良く買主を探せるでしょう。
また、不動産会社がおこなう業務の進捗状況については、1週間の1回以上報告があります。
2週間に1回の報告では進捗状況がわかりにくいと感じている場合、週に1回の報告がある専属専任媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約

レインズへの登録義務があるのは「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の2種類です。
一般媒介契約はレインズへの登録義務はないものの、登録をおこなうことは可能です。
一般媒介契約で自分の物件の情報を閲覧するためのID とパスワードは、不動産流通機構の事務局へ問い合わせることになります。
また、一般媒介契約では、不動産会社に定期的な活動報告義務はありません。
マイホームの売却活動がどのようになっているか知りたい場合には、不動産会社へ報告を求める必要があります。

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まとめ

レインズとは、不動産会社だけが閲覧できる物件情報のネットワークシステムです。
レインズの登録前には不動産会社が査定をおこない、レインズを登録した後は登録証明書が交付されます。
レインズを利用する流れとともに登録義務がある媒介契約の種類をチェックして、自分に合った媒介契約を探してみてください。