不動産売却の注意点とは？理由別にポイントを解説！

不動産売却では大きなお金が動くため、慎重に手続きを進めなければなりません。
しかし、どのようなことに注意したら良いか、初心者だとわからない方も多いはずです。
そこで今回は、不動産売却の注意点について、住み替え・離婚・相続といった理由別にポイントを解説します。

住み替えが理由で不動産売却をするときの注意点

住み替えが理由で不動産売却を検討しているなら、売却タイミングが注意点です。
一般的に住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。
それぞれの状況に合わせて選択しないと、不動産売却で損をするおそれがあるので注意しましょう。
以下では、売り先行と買い先行の注意点をそれぞれ解説します。

住み替えで売り先行を選ぶときの注意点

売り先行とは、旧居を売却してから新居を購入する住み替え方法です。
先に売却代金が確定するため、新居購入の資金計画が立てやすいメリットがあります。
売却を急ぐ必要がなく、希望の価格で売りやすいのも特徴です。
しかし、仮住まいが必要になる可能性があります。
旧居の引き渡し日までに新居が見つからなければ、仮住まいとして引っ越し先を探さなければなりません。
新居に転居するまでに2回の引っ越しが必要になるため、コストが嵩むケースがほとんどです。

住み替えで買い先行を選ぶときの注意点

買い先行とは、新居を購入してから自宅の売却をおこなう住み替え方法です。
新居探しに時間をかけられるため、理想の住まいを購入できます。
売り先行とは異なり、仮住まいを探す手間も省けるでしょう。
ただし、ダブルローンになりやすいのは注意点です。
とくに自宅の売却が長引いたケースでは、住宅ローンの二重払いが発生する可能性があります。
ダブルローンを避けようと売却を急いでしまい、安い価格での取引となるリスクもあるので、ゆとりのある住み替えスケジュールを立てることが大切です。
このように、売り先行と買い先行それぞれに注意点があります。
住み替えに何を求めるのか優先順位を明確にしておかないと、誤った方法を選択するおそれがあるので注意しましょう。

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離婚が理由で不動産売却をするときの注意点

離婚が理由で不動産売却を検討しているなら、財産分与について注意しなければなりません。
トラブルに巻き込まれないためにも、以下の注意点を押さえておきましょう。

財産分与の期限を把握しておく

離婚を理由に不動産売却をおこなうときは、財産分与の期限を把握しておくのがポイントです。
財産分与が請求できるのは、原則として離婚が成立した日から2年までとなっています。
この期限を過ぎてしまうと、財産分与を請求できなくなるので注意しましょう。
婚姻期間中に夫婦でなした財に関しては、夫婦で均等に分けるのが一般的です。
たとえば、3,000万円の価値がある不動産を所有していて離婚を理由に売却するときには、それぞれ1,500万円ずつ受け取れる権利があります。
しかし、不動産は現金のように分けられないため、分割方法に困るケースが多いのです。
離婚時の不動産売却を理由に揉め事が発生する可能性も高く、トラブルの原因ともなり得ます。
未然にトラブルを防ぐためには、財産分与の方法を期限内にしっかりと話し合っておくことが大切です。

離婚後に保証債務が残る可能性がある

離婚をしても、保証債務は消えません。
住宅ローンの名義が夫で、妻が連帯保証人になっているケースでは、離婚後に名義人が滞納すると連帯保証人である妻が返済の義務を負う必要があります。
離婚を理由とした不動産売却で住宅ローンを返済できなかったときには、売却後にもローンの支払いが残るので注意しましょう。
離婚後にも保証債務は残るため、返済が滞ったときは連帯保証人が責任を取らなければなりません。

話し合った内容は公正証書にまとめておく

離婚を理由とした不動産売却では、財産分与をめぐるトラブルが起きやすくなっています。
離婚後に問題を起こさないためには、財産分与の取り決めをしっかりとおこない、公正証書として残しておく必要があるでしょう。
公正証書は公証人が作成する公文書であり、公的な効力が認められています。
離婚協議書よりも信用性があるため、相手の支払い義務も担保できるはずです。
このように、離婚を理由に不動産売却をおこなうときは、財産分与の取り決めを文書に残しておくことが注意点として挙げられます。
財産分与の種類には、大きく「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3タイプがあるので、それぞれの状況に合わせて選択してみましょう。
もっとも一般的な方法は「清算的財産分与」で、財産構築への貢献度合いに応じて分与されます。

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相続が理由で不動産売却をするときの注意点

相続が理由で不動産売却をするときは、相続登記の手続きに注意しなければなりません。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに相続人へ名義変更をする手続きのことです。
これらの手続きには期限があるので、事前に把握しておく必要があるでしょう。
以下では、相続を理由とした不動産売却で知っておきたい注意点を3つ解説します。

故人のままでは不動産売却ができない

法改正により2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。
相続を知った日から3年以内に登記申請をおこなわないと、罰則の対象となるので注意が必要です。
正当な理由なく相続登記の申請を怠ったときには、10万円以下の過料が科せられます。
名義変更の手続きには戸籍や固定資産評価証明書の収集などが必要になるので、不安な方は司法書士に依頼すると良いでしょう。
しかし、相続物件のなかには所有者が不明なケースがよくあります。
とくにメガ共有の状態となっている不動産は所有者や相続人がわからず、売却の手続きが進まない可能性があるので注意が必要です。

売却代金で相続税を支払うなら売買契約を急ぐ必要がある

不動産を相続すると、相続税の支払いをおこなわなければなりません。
それらの費用は高額になるケースが多く、売却代金で賄う方も一定数いるでしょう。
そのようなケースでは、売却を急ぐ必要があるため注意が必要です。
相続税の支払い期限は、相続を知った日から10か月以内に定められています。
この期限までに不動産を売却しなければ、納税資金が準備できません。
支払いが遅れるとペナルティが科せられるので、早めに売却を済ませることが重要です。
注意点として、価格交渉で値切られてしまう可能性があります。
相続物件を高く売りたいのか、早く売りたいのか希望条件を整理したうえで売却に臨むのがポイントでしょう。

相続人間で十分な話し合いをおこなう

故人から相続した不動産を売却するときには、相続人同士で入念な話し合いが必要です。
売却を見据えて遺産分割協議をおこなうと、スムーズに手続きが進むでしょう。
話し合いがまとまらないときは、弁護士や裁判所など第三者に介入してもらうのがおすすめです。
相続後の不動産売却はトラブルが起きやすいため、慎重に行動する必要があります。

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まとめ

住み替えを理由とした不動産売却の注意点は「売却タイミング」であり、その種類は売り先行と買い先行の2タイプです。
離婚時に不動産売却をするときには、財産分与の期限や方法をあらかじめ確認しておきましょう。
相続で不動産売却をおこなうなら、名義変更の手続き期限をしっかりと把握しておくほか、相続人同士での入念な話し合いも検討しなければなりません。