不動産買取の注意点は？買取の種類や向いている方の特徴を解説

不動産を売却する手段の1つとして「不動産買取」があります。
仲介と異なるメリット・デメリットがあるため、利用する前に理解しておくとスムーズです。
本記事では、不動産買取の種類や向いている方の特徴、利用する際の注意点について解説します。
不動産の売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産買取とは？特徴や種類について

不動産買取とは、個人の家や土地などの不動産を市場に出すことなく、不動産会社が直接購入する方法です。
不動産買取により、不動産会社は買い取った物件をリフォームし、新たな価値をくわえた後、市場で再販売します。
物件の売主は、提示された買取価格に同意して売買契約を結べば、買主を見つけてから売却するよりも迅速に手続きを完了させることが可能です。
不動産買取には、主に「即時買取」と「買取保証」の2つの形式があります。

即時買取とは

即時買取は、不動産買取サービスのなかで、とくに迅速な売却が可能な方法です。
このサービスを提供する不動産会社は、買取価格が決定次第、直ちに不動産の買取をおこなうことができます。
物件の査定を一度おこない、現地出の査定が完了すれば、すぐに売却手続きに移行することが可能です。
取引は最短で1週間、長くても1か月程度で完了します。
即時買取は、とくに急いで不動産を現金化したい方におすすめです。
ただし、即時買取を利用する場合、不動産会社が直接買取るため、市場での売却に比べて売却価格が若干低くなる傾向があります。
しかし、迅速に現金を得たい場合には、有効な選択肢といえるでしょう。

買取保証とは

買取保証とは、不動産を市場に売り出し、一定の期間内に買主が見つからない場合に、あらかじめ合意された価格で不動産会社が物件を買い取るサービスです。
この仕組みでは、不動産会社が初めに仲介者として機能し、家や土地などの不動産を市場価格で売り出します。
通常、仲介期間は約3か月から6か月に設定され、この間に買主が見つからなかった場合には、事前に設定した金額で不動産会社が直接買取をおこないます。
買取保証の方式は、最初に市場価格での売却を試みることができるため、売主にとっては大きなメリットです。
市場での売却が不成功に終わった場合でも、約束された価格で売却が可能であるため、安心感を持って売却活動がおこなえます。
また、買取保証の間に物件が売れた場合には通常の仲介手数料が発生しますが、最終的に不動産会社が買い取ることになった場合は、仲介手数料は発生しません。
買取保証は即時買取とは異なり、市場価格での売却を望むものの、もし売れない場合には迅速に売却を完了させたい方に適しています。
買取保証は、より高い価格で売れる可能性を追求できるとともに、必要に応じて安定した売却オプションを持てる点がメリットです。

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不動産買取が向いている方の3つの特徴！

不動産を売却する際は、状況に応じた最適な方法を選ぶことが重要です。
仲介と買取の選択肢はそれぞれにメリットがあるため、ご自身のニーズや物件の状況に合わせて選択することをおすすめします。
不動産買取が向いている方の特徴として、以下のような状況が考えられます。

①速やかな売却を希望する方

不動産買取、とくに「即時買取」は、急な出費が必要となった場合や、転勤や離婚などですぐに住居を手放す必要がある方に向いている売却方法です。
即時買取を利用すれば、不動産会社が直接物件を購入するため、買主を探す必要がありません。
これにより、手続きが簡素化され、最短数日から数週間で売却が完了することが可能です。
手間や待ち時間を大幅に削減できるため、迅速な現金化を求める方に理想的です。

②築年数の古い物件を売却したい方

不動産買取は、とくに築年数の古い物件を売りたい場合におすすめの方法です。
築年数が経過した物件は、市場において需要が限られており、仲介による売却では買主が見つかりにくいことが多いです。
しかし、不動産会社が直接買い取る買取方式なら、買取後にリフォームを施して再販売することができるため、市場の需要に左右されずに売却が可能になります。
これにより、市場で売れにくい古い物件でも、スムーズに売却を進めることができます。
さらに、買取の場合、物件に不具合や劣化があったとしても「契約不適合責任」の免責が可能です。
この契約不適合責任とは、売却後に物件が契約内容と異なる点が発覚した際に、売主が買主に対して負う法的責任を指します。
たとえば、契約書に記載されていないシロアリの被害や雨漏りなどの問題が存在した場合、買主は売主に対して修復や賠償を要求する可能性があります。
築年数の古い物件は気づかぬうちに劣化している部分が多いため、とくに注意が必要です。
不動産買取は、契約不適合責任のリスクを軽減しながら売却をおこなうことができます。

③近隣に知られずに売却したい

不動産を周囲に知られずに売却したいと考える方には、買取方式が適しています。
とくに離婚や借金返済など、個人的な理由で売却を希望される方に向いている方法です。
仲介による売却では広告や看板を使用するため、売却活動が周囲の方々に知れ渡るリスクがあります。
一方、買取では不動産会社が直接物件を購入するため、そのような広告活動が不要であり、売却の事実が周囲に漏れる心配がほとんどありません。
このように、売却理由を周囲に知られたくない方にとって、買取はプライバシーを保護する大きな利点を提供します。
周囲の目を気にせず、個人的な事情に配慮した売却がおこなえるため、安心して不動産の売却を進めることができるでしょう。

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不動産買取を利用する際の注意点とは？

不動産買取を利用する際には、いくつかの重要な点に注意することが必要です。
事前に注意点を理解しておくと、不動産買取を利用する際のリスクを抑え、より安心して手続きを進めることが可能になります。

注意点①仲介に比べて売却価格が低い可能性がある

不動産買取では、不動産会社が物件を直接購入し、その後リフォームやリノベーションを施して再販売することを計画しています。
このため、リフォーム費用やその他の諸経費を考慮して、仲介を通じた売却に比べて買取価格が低く設定されることが一般的です。
買取価格の目安は、市場相場の約70%から80%となります。
不動産を売却する際は、売主自身も市場の相場感を理解しておくことが重要です。
適正な価格を把握するためには、売却を検討している際に、近隣の類似物件がどのような価格で売り出されているかを調査し、市場価格を事前に確認しておきましょう。

注意点②住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンが残っている不動産を売却するケースでは、残債額と抵当権の確認が必要です。
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関によって「抵当権」が設定されています。
抵当権は、金融機関が貸付金の担保として不動産に設定する権利です。
住宅ローンの残債がある状態では、抵当権を抹消するために残債を完済する必要があります。
もし売却代金で住宅ローンの残債が完済できる場合（アンダーローン）は、問題ありません。
一方、売却金額だけでは住宅ローンを完済できない場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補填し、ローンを完済する必要があります。
また、自己資金での補填が困難な場合には、任意売却の検討が必要となります。
任意売却をおこなう際には、金融機関の同意が必要です。
したがって、住宅ローンが残っている場合には、不動産の売却前に売却代金でローンを完済できるかどうかをしっかりと確認し、必要に応じて金融機関との交渉や追加資金の準備を検討することが重要です。

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まとめ

不動産買取には、即時買取と買取保証の2種類があります。
すぐに売却したい方や築年数の古い物件、近隣住民に知られずに売却したい方に向いている売却方法です。
なお、利用する際は、買取価格や住宅ローンの残債の確認に注意しましょう。