マンション売却時には固定資産税の精算が必要？精算方法や注意点などを解説

毎年1月1日時点で不動産を所有している方には、固定資産税が課されます。
その年の納税書は5月頃にまとめて届きますが、年の途中でマンションを売却するとどうなるのでしょうか。
この記事では、マンション売却における固定資産税の精算方法や時期、注意点について解説します。
マンション売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

年の途中でマンションを売却するとどうなる？固定資産税の精算について

固定資産税とは、毎年1月1日時点で、住宅や土地などの固定資産を所有する方に課される地方税です。
春頃になると自治体から納税書が届き、それをもとに一括または四期に分けて納税します。
では、年の途中でマンションを売却した場合、固定資産税の納税義務は誰にあるのでしょうか。
マンションを売却すると、売主から買主に所有権が移りますが、その年の納税義務は売主にあります。
したがって、年の途中でマンションを売却しても、買主にその年の固定資産税を負担する義務はありません。
しかし、自分が所有者でなくなったあとも、固定資産税を負担するのは「不公平だ」と考える方も多いのではないでしょうか。
そのため、実際の取引では、引き渡しの際に固定資産税を日割り計算し、買主と売主のそれぞれで負担するのが一般的です。

負担額は日割りで精算する

売主と買主それぞれの固定資産税の負担額は、次の方法で算出します。
負担する固定資産税＝固定資産税の金額×所有日数÷365日
所有日数は「所有権移転日」を基準に計算するのが一般的です。
上記の精算方法で負担額を算出できたら、買主が売主に対して所有権移転後の税額を支払います。
トラブルを避けるためにも、基準となる日付は売買契約書に必ず明記しておきましょう。

起算日は2種類ある

固定資産税の負担額を計算する際に注意したいのが、計算の起点となる「起算日」が2つのパターンに分けられることです。
起算日には「1月1日」もしくは「4月1日」の2種類があり、どちらにするかによって負担額が大きく異なります。
固定資産税の金額が10万円で、9月6日に所有権を移転した場合のそれぞれの負担額を計算してみましょう。
1月1日を起算日とする場合、売主の物件所有期間は1月1日～9月6日までの248日間となり、負担額は6万7,945円です。
一方で買主の物件所有期間は9月6日～12月31日までの117日間で、負担額は3万2,055円となります。
しかし4月1日を起算日とすると、売主の物件所有期間は4月1日～9月5日までの158日間、負担額は4万3,288円です。
買主の物件所有期間は9月6日～3月31日までの207日間、負担額は5万6,712円となります。
起算日をいつにするかは当事者間で決めるものであり、法律上の決まりはありません。
買主と売主の間で起算日の認識が異なると、金額を巡って揉めてしまうことがあるため、注意が必要です。
「相手も同じように認識しているだろう」とは考えずに、しっかりお互いで起算日について確認しておきましょう。

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マンション売却時における固定資産税の精算時期

税額は毎年5月頃に届く納税通知書に記載されていますが、通知書が届く前にマンションを売却することもあるでしょう。
売却時にはっきりとし税額がわからない場合は、以下のいずれかの方法で対処することになります。

今年の納税通知書が届いてから精算する

1つ目の対処法として、今年の納税通知書が届くのを待ってから精算する方法があります。
納付書に記載されている納税額をベースにそれぞれの負担割合を決めるため、金額を間違える心配がありません。
ただし、この方法を用いる場合、買主と改めて連絡を取り合わなければならず、手間がかかるというデメリットがあります。
仕事の休みがあわずなかなか日程を調整できなかったり、途中で買主と連絡が取れなくなったりすることも考えられます。

昨年の固定資産税額を参考にして精算する

2つ目の対処法は、昨年の納税通知書を参考にして負担額を求め、引き渡し時に固定資産税を精算する方法です。
固定資産税は「評価替え」といって、3年に1度の頻度で見直しがおこなわれています。
評価替えがない限りは、基本的に去年とほぼ同じ税額と考えて問題ありません。
去年と同じ税額と仮定して精算すれば、物件を引き渡した後に再度買主と連絡を取り合う必要がなく、手間を省ける点がメリットです。
ただし、売買した翌年が評価替えに当たる場合や税制改正があった場合は、昨年の税額と異なる可能性があります。
必要に応じて今年分の納税額を再精算する
去年の納税額が今年の税額と異なる場合は、後日再精算をおこなう方法もあります。
たとえば、去年の税額が20万円、今年は15万円だった場合、買主と売主それぞれが余分にお金を支払っていることになります。
ほとんどの売主が「少しでも多くのお金を手元に残したい」と考え、一方で買主は「購入費用を抑えたい」と考えるでしょう。
後日再精算することで、昨年と当年の税額に差分があった場合でも、お互いが損をするリスクを軽減できます。
ただしこの方法だと、今年の納税通知書が届いてから精算する方法と同じく、引き渡し後も買主と連絡を取らなければなりません。
トラブルを避けるためにも、両者でしっかりと話し合い、取り決めたことを契約書に明記しておくことが大切です。

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マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点

最後に、マンション売却時に固定資産税を精算する際の注意点を確認しておきましょう。

固定資産税の精算は義務ではない

固定資産税の精算はあくまでも「慣習」であり、法律で定められているわけではありません。
不動産売却における固定資産税の精算は、売主と買主の合意のうえで決定します。
年の途中で売却したからといって、その年の納税義務者が売主から買主に変わることはありません。
そのため、買主が固定資産税の支払いを拒否することも可能です。
「支払う義務はない」と買主が主張すれば、精算に時間がかかることも考えられます。
固定資産税の精算は強制できず、当事者同士の話し合いで決定することを理解しておきましょう。

買主から受け取った固定資産税は譲渡所得に含まれる

マンション売却によって生じる利益を「譲渡所得」と呼び、固定資産税の精算金も含まれます。
譲渡所得が生じると譲渡所得税の支払いが必要なため、翌年に確定申告をしなければなりません。
申告時には売却で得た利益だけでなく、固定資産税精算金も含めたうえで計算する点にご注意ください。
固定資産税の精算金を含めずに申告・納税すると、脱税を疑われる恐れがあります。

起算日や精算方法は不動産会社に相談する

固定資産税の精算では、起算日を巡ってトラブルになるケースが少なくありません。
これは、起算日の設定や税額確定後の再度精算の有無などによって、それぞれの負担額が異なるためです。
トラブルを避けてスムーズな取引をおこなうには、双方が納得する方法を選択することが大切です。
精算方法と起算日について不安な点や疑問点があれば、まずは一度不動産会社にご相談ください。

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まとめ

年の途中でマンションを売却しても、その年における固定資産税の納税義務は売主にあります。
しかし実際の取引では、引き渡し日を基準にして固定資産税を日割り計算し、買主と売主で負担するのが一般的です。
起算日や精算方法の決め方などは、法律で定められているわけではなく、売主と買主の話し合いによって決まります。
両者の認識が違うとトラブルになることがあるので、話し合いで決めた内容はしっかり契約書に記載しておきましょう。