不動産買取の流れとは？準備・契約締結前・契約締結後の流れについて解説

不動産の売却といっても「どこから手を付ければいいのかわからない」と感じている方もいらっしゃるでしょう。
不動産の売却方法には「買取」と「仲介」の2つのアプローチが存在しますが、買取については手続きのシンプルさから、多くの方に注目されています。
本記事では、不動産の買取依頼の流れを事前準備・契約締結前・契約締結後の3つに分けて解説します。

不動産買取の流れ①事前準備について

不動産買取とは、不動産会社が直接お客様の物件を購入する方法で、売却希望者は外部の買主を探す必要がありません。
両者が条件に合意すれば、速やかに取引を完了することが可能です。
不動産買取の流れについて事前に知っておくと、スムーズに取引を進めることができるでしょう。

STEP①物件の市場価格を調査する

不動産の買取を検討する際には、事前準備として、対象物件の市場価格と必要な書類を把握することが重要です。
これは、不動産会社から提示される買取価格が適切かを評価するために必要です。
通常、買取価格は市場価格の70%から80%程度とされているため、市場価格を事前に調べておけば提示価格の妥当性を判断できます。
市場価格を調べる方法としては、主に以下の3つがあります。

●折り込みチラシや不動産会社のサイト：市場に出されている類似物件の価格を調べられる
●レインズマーケットインフォメーション：一戸建てやマンションなどの実際に成約した取引価格を調査
●土地総合情報システム：土地の成約価格情報を検索することが可能

これらの情報源を活用して、売却予定の不動産の適正価格を把握し、効果的に買取交渉を進めるための準備を整えましょう。

STEP②必要書類の確認と準備

不動産の買取手続きは迅速に進行するため、関連書類の確認と準備も前もっておこなうことが望ましいです。
買取に必要な主な書類には、以下のものが含まれます。

●登記済権利証（登記識別情報）：所有権の証明として必要
●固定資産税納税通知書：最新の税金の納付状況を示す
●印鑑証明書：取引の際に必要

くわえて、物件の種類によって必要となる書類が異なります。
たとえば、一戸建ての場合は建築確認済証や検査済証が求められることがあります。
マンションの場合は管理規約が必要です。

STEP③物件の査定を依頼する

不動産の売却を検討する際には、まず物件の価値を評価する査定を依頼することが重要です。
査定は、不動産の市場価値を推定し、適正な売却価格を算出するプロセスです。
この査定は不動産会社がおこない、主に「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。

●机上査定：現地を訪れることなく、提供された情報や市場データを基に査定額を算出
●訪問査定：不動産会社の専門スタッフが物件を訪問し、実際の状態を確認したうえで査定額を算出

査定方法の選択は、どの程度の精度を求めるかに応じて適切な方法を選ぶことが大切です。
早急に価格の目安が必要な場合は机上査定を、詳細かつ正確な評価を希望する場合は訪問査定を選択すると良いでしょう。

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不動産買取の流れ②売買契約締結前について

続いて、査定依頼から売買契約締結前までの流れを解説します。

STEP①不動産会社の選定

査定後、実際に買取を依頼する不動産会社を決定します。
不動産会社を選ぶ際は、提示された査定価格が適切かどうかを評価することが重要です。
もし査定価格が予想より低い場合、その理由を明確に説明してくれる不動産会社を選びましょう。
これにより、取引の透明性と信頼性が確保されます。
また、買取の実績が豊富な不動産会社を選ぶことも、安心に繋がります。

STEP②売買条件の確認

不動産会社が決まった後は、次に契約締結前に売買条件を詳細に確認することが重要です。
以下の主要な項目を確認し、合意に至る必要があります。

●引き渡し日や決済日のスケジュール：取引のタイムラインを明確にし、両者の都合に合った日程を設定
●必要書類の内容と準備期限：取引に必要な書類の種類と、それらを準備する期限を確認
●家財道具の処分方法：家財道具の処分を売主がおこなうのか不動産会社が担うのかを確認
●契約解除の場合の取り決め：売買契約が解除となった場合の条件や費用、手続きを明確にする

これらの条件を契約締結前に明確にすると、売買プロセスがスムーズに進行し、予期せぬトラブルを避けることができます。
とくに、書類の不備はスケジュールの遅延を招く可能性があるため、注意が必要です。
また、家財道具の処分を不動産会社に任せる場合は、処分に関する費用の有無もしっかりと確認しましょう。

STEP③売買契約の締結

売買条件が確認された後、売主と不動産会社は合意のもとで売買契約を締結します。
売買契約の際は、最終的な契約内容を確認した後に、署名と押印をおこないます。
契約書に署名する前には、内容の再確認がとくに重要です。
契約が成立した後に内容を変更する場合、契約を一度解除し、違約金が発生することがあります。
契約解除時には、手付金の2倍に相当する金額の支払いが必要になる場合があるため、事前に慎重に契約書の内容をチェックすることが求められます。
契約書の確認では、以下のポイントに注意してください。

●契約内容の一致：事前に確認した売買条件が契約書に正確に反映されているかを確認
●不利な条件の有無：売主にとって不利な条件が含まれていないか
●明瞭性：契約書の内容がわかりやすく、不明瞭な点がないか

契約書の内容をしっかりと確認し、理解したうえで契約を進めることが、安心して不動産取引を完了させるために重要です。

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不動産買取の流れ③売買契約締結後について

売買契約締結後、次のステップとして決済と物件の引き渡しがおこなわれます。
不動産の売却から利益が生じた場合、その利益に対する確定申告も必要です。

STEP①決済と引き渡し

売買代金の決済と物件の引き渡しは以下の流れで進行します。

●書類の確認と署名
●代金の受領と鍵の引き渡し

決済日には司法書士が出席し、必要な書類の確認をおこないます。
その後、売主と買主は書類に署名・捺印し、売主は代金を受け取って、鍵やその他の関連書類を不動産会社へ引き渡す流れです。
不動産買取の手続きは、仲介での売却よりも迅速に進むため、準備に割ける時間が限られていることがあります。
そのため、物件に住みながら買取依頼をする場合は、引き渡しの前に公共料金の清算や引っ越しの準備を進める必要があります。

STEP②確定申告の実施

不動産の売却から利益が生じた場合、その利益は譲渡所得として翌年の確定申告で申告が必要です。
譲渡所得の計算は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」の式でおこなわれます。
「譲渡価額」は売却した不動産の価格、「取得費」は不動産購入時の費用、「譲渡費用」は売却にかかる費用を指します。
確定申告の期間は、毎年2月16日から3月15日までです。
譲渡所得が発生した場合、売却した年の翌年の上記期間内に申告が必要です。
譲渡所得には、所得税、復興特別所得税、および住民税が課税されます。
これらの税金は譲渡所得税とも呼ばれ、その税率は不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
所有期間の計算は、売却した年の1月1日を基準とするため、ご注意ください。
さらに、譲渡所得税には節税につながるさまざまな特例が設けられています。
これらの特例の適用要件を確認し、条件に合致する場合は利用すると税負担を軽減することが可能となります。

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まとめ

不動産買取を利用する際は、事前準備として、必要書類や相場の確認をしてから、不動産会社に査定依頼をおこないましょう。
契約締結前は、不動産会社の決定、売買条件の確認、売買契約締結の流れで進みます。
契約締結後は、売買代金の決済と同時に物件を引き渡し、売却利益があれば確定申告をおこなう流れです。