家を売る際に「なるべく高値で売却したいけど、売却活動にかけられる時間が決まっている」とお悩みの方はいらっしゃいませんか。
売却期限が決まっており、期限内に買主が見つかるか不安な場合は、買取保証を利用するのがおすすめです。
本記事では、不動産の買取保証について、仕組みやメリット、契約条件などを解説します。
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不動産売却前に知っておきたい！買取保証とは？
不動産売却の方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介とは、不動産会社が間に入って売買をサポートする売却方法です。
もっとも一般的な売却方法であり、多くの方が仲介を選択します。
一方で、買取は不動産会社に直接物件を売却する方法で、さらに以下の2つに分けられます。
●即時買取：不動産会社がすぐに物件を買い取る方法
●買取保証：一定期間仲介で売却活動をしても売れなかった場合に買い取る方法
今回は「買取保証」にスポットをあて、具体的な仕組みやメリットなどを解説します。
買取保証とは
買取保証とは、一定期間仲介で売却活動をおこない、売れなかった場合に不動産会社が物件を買い取ることです。
流れとしては、まず不動産会社に査定を依頼し、価格に納得できたら買取保証の申し込みをします。
続いて、媒介契約を結び、売却活動をおこなっても買主が見つからなかった場合に、不動産会社が物件を買い取る流れです。
なお、売却活動の期間中に買主が見つかった場合は、一般的な売買契約締結に向けて手続きを進めます。
買取保証は仲介と買取の良い所取り
買取保証は「仲介」と「買取」の良い所取りといわれています。
仲介のメリットは相場に近い価格で売却ができること、デメリットは売れ残るリスクがあることです。
一方で、買取は売却価格が低くなりやすい点がデメリットですが、売れ残る心配がなく、すぐに現金化できるというメリットがあります。
この両方のメリットを兼ね添えているのが、買取保証です。
買取保証では、売却できなければ買い取ってもらえるため、仲介のみで売却活動をする際の不安を取り除けます。
また、仲介期間中に売却できれば、相場と同等、もしくは相場よりも高い価格で売却できる可能性があります。
「ある程度高く売りたいけど、売却期間が決まっている」というような方は、ぜひ買取保証をご検討ください。
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不動産売却時に買取保証を選ぶメリットとは？
買取保証の仕組みがわかったところで、売主にどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
買取保証を利用するメリットは、おもに以下の4つです。
メリット①売却期限と買取価格が確定している
買取保証を付けると、その時点で買取日と買取金額が決まるため、予算計画を立てやすいというメリットがあります。
仲介で不動産を売却すると、想定よりも売却価格が低くなったり、売却期間が長引いたりすることがあります。
転勤や離婚などで引っ越す日が決まっている場合、売却を焦ってしまい、無理な価格交渉に応じてしまいかねません。
買取保証を付ければ、不動産会社が提示する価格や期限が決まっているため、それに合わせて計画が立てられます。
メリット②買取であれば仲介手数料がかからない
買取保証によって不動産会社に直接物件を売却すると、仲介手数料が不要になるというメリットがあります。
仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって売買が成立した場合に、成功報酬として支払う費用です。
仲介手数料は法律で上限が定められており、売買価格が400万円以上であれば「売買価格×3%＋6万円＋消費税」となります。
たとえば、不動産が5,000万円で売れた場合、仲介手数料の上限は171万6,000円です。
さらに、仲介期間中に売却できれば高値売却が見込めますが、売れずに買取となった場合でも仲介手数料が不要というメリットがあります。
メリット③契約不適合責任が免責になる
仲介売買期間中に買主が見つからず、不動産会社が物件を買い取る場合、契約不適合責任は免責となるのが一般的です。
契約不適合責任とは、買主に引き渡した物件が契約書の内容と異なる場合に、売主が負う責任のことです。
たとえば、物件を引き渡した後に雨漏りが発覚し、その旨が契約書に記載されていなければ、売主が修繕費用を負担しなければなりません。
買取では、不動産会社は修繕やリフォームをする前提で物件を購入するため、契約不適合責任が免責となるケースが多いです。
仮に引き渡し後に瑕疵（不具合や欠陥）が見つかったとしても、それは不動産会社の見落としによる過失となります。
物件を引き渡したあとに「不具合がみつかったらどうしよう」と不安にならずに済むのは、買取の大きなメリットでしょう。
しかし、仲介売買期間中に買主が見つかった場合は、通常どおり売主が契約不適合責任を負わなければなりません。
メリット④仲介売買期間は相場通りの価格で売れる
仲介売買期間中は、売主が自由に売り出し価格を設定できるため、買取時よりも高値で売却できる可能性があります。
「この価格で売れたらラッキー」程度に考えて、多少強気の値段設定で売り出すのもひとつの手です。
仮に売れなかったとしても、最終的には不動産会社が買い取るので、手元にお金が入らないということはありません。
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不動産売却で買取保証を利用したい！契約時の条件とは
買取保証は、どなたでも利用できるわけではなく、利用するには一定の条件を満たす必要があります。
ご自身に適しているのかどうかを確認するためにも、どのような条件があるのか確認しておきましょう。
条件①専属専任媒介契約を結ぶ
買取保証を付けるには、不動産会社との媒介契約で「専属専任媒介契約」を締結する必要があります。
不動産会社と締結する媒介契約には「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3つのタイプがあります。
専属専任媒介契約とは、不動産の売却を依頼する際に、1社としか契約できない媒介契約です。
契約期間中は、他の不動産会社と契約を結べず、売主が自ら買主を見つけることもできません。
また、一度買取保証を利用して売却活動を進めると、不動産会社の変更の変更ができない点にも注意が必要です。
買取保証を利用する際は、担当者が親身になって対応してくれるかチェックして、信頼性の高い不動産会社を選びましょう。
条件②需要のある物件であること
物件の状態や立地条件などによっては、買取保証を付けられないこともあります。
不動産会社は、買い取った不動産を修繕やリフォームし、付加価値を付けてから再販売するのが一般的です。
そのため、次のように再販時に需要が見込めないような物件は、買取保証を利用できない可能性があります。
●専有面積が40㎡以下の小さな物件
●旧耐震基準（1981年以前に建てられた）の物件
●過疎化が進み人口減少が著しい地域にある物件
また、そもそも「買取」に対応していない不動産会社もあります。
売主が買取保証の利用を希望しても、不動産会社が仲介にしか対応していなければ、買取保証は付けられません。
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まとめ
買取保証は「仲介と買取の良い所どり」と呼ばれ、仲介や即時買取にはないメリットがあります。
仲介売買期間中に買主が見つかれば高値での売却が叶い、仮に売れなくても最終的には不動産会社が買い取るため、売れ残る心配もありません。
「なるべく高値で売却したいけど、売却活動にかけられる時間が決まっている」という方は、買取保証も視野に入れておくと良いでしょう。
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