不動産売却における耐用年数とは？建物構造別の耐用年数や減価償却も解説

不動産の売却を検討する際、建物の築年数が古いとその価値が低下するのは、建物の「耐用年数」が大きく影響しているためです。
本記事では、耐用年数とはなにか、建物構造別の耐用年数や減価償却との関係について解説します。
不動産の売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における耐用年数とは？

耐用年数とは、減価償却資産が利用可能である期間を指します。
減価償却とは、経済的価値を持ち長期間にわたり繰り返し使用される資産の価値減少を、年度ごとに費用として配分する際の計算方法です。
つまり、耐用年数は資産の使用または所有から得られる価値が減少する期間を示し、これを基に財務上の処理がおこなわれます。
不動産の耐用年数は、経年劣化が影響する建物に適用される概念であり、土地部分には適用されません。
新築時から建物が利用価値を失うまでの期間を指し、耐用年数は建物の種類に応じて定められています。
この耐用年数を過ぎると、売却が難しくなるため、注意が必要です。
耐用年数には、主に以下の3つの区分があります。

●物理的耐用年数
●法定耐用年数
●経済的耐用年数

これらの耐用年数は不動産売却において重要な考慮点となります。

物理的耐用年数とは

物理的耐用年数とは、建物や設備が物理的に劣化し使用不可能になるまでの期間のことです。
この指標は、電化製品やバッテリーなどの寿命を示すのに一般的に使用されます。
不動産に用いられることはほとんどありません。
建物はメンテナンスをこまめにおこなうかどうかで劣化状況が変化しやすいためです。

法定耐用年数とは

法定耐用年数は、国が設定する税務上の基準で、固定資産の減価償却計算に用いられる耐用年数です。
この年数は、実際に物理的に使用できなくなる時期を意味するものではなく、あくまで税務上の計算のための基準になります。
法定耐用年数を過ぎたからといって、その建物に住めなくなるわけではありません。
「法定耐用年数と建物の寿命は別」と理解しておきましょう。
不動産売却後の売却利益に対する税金の計算の際は「法定耐用年数」を用います。

経済的耐用年数とは

経済的耐用年数は、不動産が市場で経済的価値を保持する期間のことです。
この期間は、物件の状態、立地、間取り、外観、メンテナンス状況など多くの要因に左右されます。
金融機関は、融資を決める際に、法定耐用年数だけでなく、経済的耐用年数も見ることがあります。

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不動産売却前にチェック！建物構造別の耐用年数とは？

不動産を売却する際は、耐用年数が資産価値に及ぼす影響を十分に理解し、適切な管理とタイミングでの売却戦略が求められます。
不動産の売却において一般的に使用される「法定耐用年数」は、建物構造や利用用途によって異なります。
住宅用における建物構造別の法定耐用年数は、以下のとおりです。

木造・合成樹脂造

木造住宅の法定耐用年数は22年です。
つまり、4,400万円で購入された新築の木造住宅の場合、税法上の資産価値は毎年約200万円減少し、22年後には資産価値がゼロになると考えられます。
一戸建て住宅の場合、建物構造は木造建築が多いです。
合成樹脂造の住宅も同様に、法定耐用年数は22年です。

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造

マンションの建物構造には、主に鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）と鉄筋コンクリート造（RC造）の2つがあります。
鉄骨鉄筋コンクリート造は高層マンションに多く見られ、鉄筋コンクリート造は一般的なマンションに広く採用されています。
これらの建物構造の耐用年数は47年です。
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造は、木造よりも耐久性が高いため、耐用年数も長いです。
鉄筋コンクリート造は、鉄筋を組んだ枠にコンクリートを流し込み、柱や梁、床、壁などの構造を形成します。
この建物構造は、高い剛性と優れた耐久性を持ち、設計の自由度も高く、木造では実現困難な設計も可能です。
鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造で、鉄骨を主要な支柱として周囲に鉄筋コンクリートを流し込みます。
鉄筋コンクリート造に比べて細い部材でも高い強度を実現し、耐震性や耐火性が高く評価されます。
そのため、高層ビルやタワーマンションなどの大規模建築物に多い構造です。

木骨モルタル造

木骨モルタル造は、木造アパートに採用されることが多いです。
この建物構造の法定耐用年数は、20年と比較的短く設定されています。
つまり、不動産の資産価値が速やかに減少することを意味します。
法定耐用年数の短さは、売却時の査定価格にも影響を及ぼす可能性があるため、所有者にとって重要な考慮事項です。

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不動産売却時に重要となる耐用年数と減価償却の関係とは？

不動産売却における「法定耐用年数」は、売却後の税金計算において重要な役割を果たします。
不動産を売却して利益（譲渡所得）を得た場合、その利益に対して所得税や住民税が課されます。
譲渡所得は、売却代金から取得費（購入代金や購入時の諸費用など）および譲渡費用（売却時の費用）を差し引いた金額です。
法定耐用年数の影響があるのは、「取得費」の計算においてです。
土地の場合、経年劣化がないため購入代金がそのまま取得費として計上されますが、建物に関しては状況が異なります。
建物の取得費は、購入時の価格から「減価償却費」を差し引いた金額で計上されます。
この計算により、正確な譲渡所得が算出され、適切な税額が決定されるため、不動産売却時にはこの点を理解することが大切です。

減価償却とは

建物は経年により劣化し、その資産価値は時間とともに減少していきます。
このように、資産価値が徐々に下がる資産に対しては、購入代金を一度に取得費として計上するのではなく、毎年一定額を減価償却費として計上します。
このプロセスを「減価償却」と称し、経年による価値の減少を金額で表すものです。

減価償却費の計算方法

住宅用の不動産売却における減価償却費は「建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」で算出します。
この計算に使用される償却率は法律によって定められており、建物の種類に応じて異なります。
償却率は建物が経年により価値が下がる割合を示し、非業務用（居住用）不動産の法定耐用年数に基づく償却率は以下のとおりです。

●木造：0.031
●鉄筋コンクリート造（RC造）および鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：0.015
●木骨モルタル造：0.034

なお、減価償却費を計算する際に用いる居住用不動産の耐用年数は、通常の耐用年数を1.5倍した年数となっています。
また「経過年数」とは、不動産を購入してから売却するまでの所有期間です。
この期間の計算では、1年未満の端数は6か月以上で1年として計算し、6か月未満は切り捨てます。
たとえば、5年4か月所有していた場合の経過年数は、5年として計算します。

減価償却費の計算事例

取得費が4,000万円の鉄筋コンクリート造のマンションを例に、10年後に売却する場合を想定してみましょう。
鉄筋コンクリート造の償却率は0.015です。
減価償却費の計算式は以下のとおりです。
4,000万円×0.9×0.015×10年=540万円
上記で算出された減価償却費の540万円を元の建物取得費4,000万円から差し引いて、売却時の取得費を求めます。

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まとめ

不動産売却における法定耐用年数とは、国が設定する税務上の基準で、固定資産の減価償却計算に用いられる年数のことです。
建物構造別に定められており、木造一戸建て住宅は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のマンションは47年です。
減価償却費の計算の際にも用いる年数のため、売却前に調べておきましょう。