不動産の売却には登記が必要？登記の種類・費用・必要書類を解説

不動産を売却するには、不動産登記の手続きが不可欠です。
登記には、さまざまな種類があり、それによって必要な書類や発生する費用が異なるため、事前に知っておくことが大切です。
本記事では、不動産売却にともなう登記の種類や費用、必要書類を解説します。

不動産売却にともなう登記の種類とは？

法務局によって管理されている不動産登記簿には、所有者の名義や不動産の権利関係が記録されています。
売却時には、これらの情報の変更手続きをしなくてはなりません。
登記は、主に「表題部」と「権利部」の2つのセクションに分けられます。

表題部と権利部の違い

「表題部」には不動産の位置や特徴が記載されます。
土地の場合は地番や地目、面積など、建物の場合は家屋番号や建物の種類、構造、床面積などです。
「権利部」では、所有者やその不動産に関わる権利（たとえば抵当権など）が記録されています。
権利部は、さらに「甲区」と「乙区」に分かれています。
甲区では所有権に関する情報が、乙区では所有権以外の権利に関する情報がそれぞれ記載されるのが特徴です。
不動産の売却にともなう名義変更は、この「権利部」の情報を更新します。

不動産売却時に必要な登記

不動産売却において、主に必要となる登記手続きは「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」です。
所有権移転登記は、売主から買主へ不動産の所有権を正式に移転させるためにおこないます。
この登記は通常、売買代金の決済および物件の引き渡しと同日に実施します。
また、登記簿記載の住所が現住所と異なる場合には、住所変更の登記も必要です。
贈与や相続で取得した不動産を売却する場合は、事前に所有者を受贈者・相続人に変更する登記が必要となります。
抵当権抹消登記は、不動産を抵当に入れていた住宅ローンを完済した際に、登記上の抵当権を消去する手続きです。
金融機関から融資を受ける際に設定される抵当権は、その不動産が担保として使用されていることを意味します。
抵当権が存在する状態では、不動産の売却が困難になるため、抵当権抹消登記は不可欠です。
抵当権が設定された不動産を売却する際は、売買代金の決済と引き渡し日に抵当権抹消登記をおこなうのが一般的です。
すでに住宅ローンを完済している場合は、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を取得し、事前に手続きをおこないましょう。

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不動産売却時に必要な登記にかかる費用とは？

不動産売却の過程で必要となる主な登記には、所有権移転登記と抵当権抹消登記があります。
これらの登記は、売却後に新旧所有者間の権利関係を明確にするために重要です。
不動産売却時に売主の住所が変更になっている場合は、住所変更登記も必要になります。
登記申請をする際は、登録免許税と司法書士への報酬費がかかります。

住所変更登記にかかる費用

住所変更登記には、登録免許税として不動産1件あたり1,000円が必要です。
一戸建ての売却の場合、土地と建物の両方について住所変更登記が必要となるため、合計で2,000円の登録免許税がかかります。
さらに、司法書士に登記手続きを依頼した場合、その手数料はおよそ1万円から15万円が目安です。
ただし、地域や司法書士事務所によって異なるため、依頼前に費用を確認することが重要です。
住所変更の登記費用は、一般的に売主が負担します。

抵当権抹消登記にかかる費用

住宅ローンを利用して購入した不動産を売却する際、ローン完済後に設定された抵当権の抹消登記が必要です。
この抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
一戸建ての売却では、土地と建物の両方に登記が必要となるため、合計で2,000円の登録免許税が発生します。
司法書士に登記手続きを依頼した場合の手数料は、一般的に約1万円から2万円が相場です。
抵当権抹消登記の費用も、基本的に売主が負担します。

所有権移転登記にかかる費用

不動産売却にともなう所有権移転登記の登録免許税は、売買価格の2％です。
しかし、土地については令和8年3月31日までに登記を完了する場合、売買価格の1.5％に軽減されます。
一定の要件を満たす住宅の売買については、令和9年3月31日まで売買価格の0.3％に軽減されます。
司法書士に支払う報酬手数料は、およそ4万円から6万円が相場です。
売主が登記識別情報または登記済証を紛失等の理由により提供できず、代理人である司法書士が作成した本人確認情報を用いて登記を完了させた場合は、さらに報酬手数料がかかるためご注意ください。
なお、所有権移転登記の費用は、基本的に売主と買主で折半されることが多いです、
しかし、交渉によっては、買主が全額を負担する場合もあります。
この点は契約書に明記し、双方が事前に合意することが重要です。
売主と買主が登記費用とその手続きの重要性をともに理解し、不動産売買を円滑に進めることが望まれます。

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不動産売却時におこなう登記の必要書類とは？

不動産売却に際しておこなう登記手続きでは、以下の書類が必要です。

①登記申請書

所有権移転登記や抵当権抹消登記をおこなうには、まず登記申請書の記入が必要です。
登記申請書を記入後、管轄の法務局へ提出します。
申請書は、法務局の公式ウェブサイトからダウンロードすることができます。
記入例も提供されているため、手続きに不慣れな方でも比較的簡単に記入することが可能です。
もし、司法書士に登記手続きを依頼する場合は、司法書士がこれらの書類を代理で記入し、提出します。

②登記識別情報または登記済証（権利証）

登記識別情報または登記済証は、不動産取得時に受け取る重要な書類で、所有権の証明に用いられます。
2005年に不動産登記法が改正され、登記済証の代わりに登記識別情報が発行されるようになりました。
登記識別情報は、12桁の符号で、アラビア数字やその他の符号で構成されています。
この符号は、不動産および登記名義人となる申請人ごとに特定され、登記名義人となった申請人のみに通知されます。
登記を申請する際には、本人確認の手段として、この登記識別情報が必要です。
抵当権に関しては、融資をおこなった金融機関が抵当権の証明として登記識別情報を保有しており、住宅ローンの完済時には、この金融機関から必要書類を受け取って抵当権抹消手続きをおこないます。
所有権に関する登記識別情報や登記済証は、不動産の売買契約時や代金の決済時に売主から買主へ提供され、その後に所有権移転登記をおこないます。

③登記原因証明情報

登記原因証明情報は、不動産の売買契約書や抵当権の設定・解除など、登記をおこなうための原因となる事実を証明する書類です。
たとえば、抵当権の解除時には、抵当権解除証書や弁済証書を使用して、法務局に対して抵当権の抹消事実を証明します。
これらの書類は、住宅ローンが完済された際に、関連する金融機関から提供されるものです。

④住民票

住民票は、登記されている住所と現在の住所が異なる場合に、住所変更を証明するために必要な書類です。
もし、登記された住所から複数回にわたって転居している場合には、住民票と併せて戸籍の附票も提出すると、住所の変遷を明確に証明することができます。

⑤戸籍謄本

戸籍謄本は、結婚、離婚、養子縁組などで氏名に変更が生じた場合に、その変更を証明するために必要な書類です。
この場合、旧氏名と新氏名の両方が記載された戸籍謄本が要求されます。
この戸籍謄本は、名前の変更がおこなわれた市区町村の役場にある戸籍窓口で発行を受けることができます。

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まとめ

不動産売却時に必要な登記は、所有権移転登記と抵当権抹消登記です。
登記にかかる主な費用は、登録免許税と司法書士への報酬費があります。
登記に必要な書類は、登記の種類によって異なりますが、主に登記申請書と登記識別情報、登記原因証明情報などが必要になります。