不動産相続でよくある3つのトラブル事例！その解決策も解説

相続トラブルの主な原因として、不動産が挙げられます。
資産家が所有する広大な土地や都心の豪邸が問題になると考えがちですが、実際には親が住んでいた実家など、身近な不動産がトラブルを引き起こすことが多いのです。
では、不動産の相続に関するトラブルはどのような場面で発生するのでしょうか。
この記事では、不動産相続における代表的なトラブル事例と、その解決策について解説します。

不動産の相続人同士でトラブルになるケース

相続トラブルは、相続人が多くなるほどそのリスクが増加します。
とくに、不動産が相続財産に含まれる場合、分割方法で意見がまとまらず、トラブルが発生しやすくなります。
また、親が認知していた子どもや、離婚した配偶者との間にできた子どもが相続を主張すると、遺産分割協議が白紙に戻る可能性もあります。

トラブルの解決策

親が再婚している場合や、愛人がいると考えられる場合には、相続に関わる事実を事前に確認しておくことが重要です。
相続人が多数存在したり、不動産が相続財産に含まれている場合、法定相続のみに頼ると、解決が難しい場合があります。
このような場合、トラブルを回避する最も確実な方法は、被相続人が生前に遺言書を作成することです。
遺言書の作成は話しにくい問題ですが、相続トラブルを避けるために被相続人が元気なうちに作成を促すことが大切です。
遺言書の作成方法
遺言書を作成しようと思っても、具体的にどうすれば良いかわからない方も多いでしょう。
遺言書にはいくつか種類がありますが、一般的に使われているのは「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の2つです。
自筆証書遺言とは、遺言者自身が手書きで作成するもので、手軽に作成でき、費用もかからないため、多くの方に利用されています。
しかし、書き間違いや内容の曖昧さがあると、無効になることがあります。
そのため、正しく書き直すことや内容を明確にすることが重要です。
また、紛失や改ざんを防ぐために「自筆証書遺言書保管制度」を利用する方法もあります。
この制度を利用するには手数料がかかりますが、法務局で適正に管理され、偽造防止のため裁判所の検認が不要になるなどのメリットがあります。
ただし、この制度は遺言書の有効性を保証するものではないため、注意が必要です。
遺言書を公文書として確実に効力を持たせたい場合は、公証人が作成する「公正証書遺言」が適しています。
公証人が作成するため、内容が法的に正しいことが保証され、不備によって無効になる心配がありません。
とくに相続財産の金額が大きい場合は、多少の費用がかかっても、公正証書遺言を選ぶほうが安心です。

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相続した不動産を平等に分けようとトラブルになるケース

相続において、兄弟姉妹が円満な関係であってもトラブルが発生することがあります。
とくに、平等に遺産を分割しようとすると、その過程で揉め事が生じることがあります。
このようなトラブルの主な原因は、不動産の分割に関連する問題です。
不動産の評価方法には複数の選択肢があり、どれを採用するかで意見が対立することがあります。

トラブルの解決策

不動産を相続する際、平等な分割を目指すためには、いくつかの方法があります。
代表的な方法として「換価分割」「現物分割」「共有分割」が挙げられます。
それぞれの方法には利点と欠点がありますが、どの方法を選ぶかがトラブル回避の鍵となります。
換価分割とは
換価分割とは、相続した不動産を売却し、その売却金を相続人で分ける方法です。
この方法は、トラブルを避けやすいとされています。
たとえば、不動産を2,000万円で売却し、200万円の経費を差し引いた1,800万円を3人の兄弟で分ける場合、それぞれが600万円ずつ受け取ることになります。
このように、現金での分割ができるため、分割に関する揉め事が少なくなります。
ただし、換価分割をおこなう際には、まず不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更してから売却する必要があります。
その後、得た現金を相続分に応じて分配します。
現物分割とは
現物分割は、相続する不動産を分筆し、それぞれの相続人がその分筆された不動産を所有する方法です。
たとえば、3人の兄弟が相続する場合は、土地を3つに分けてそれぞれに分配します。
しかし、土地の形状や方位、接道位置が異なるため、完全に平等な分割が難しいことが多く、これが新たなトラブルの原因となることがあります。
また、家が建っている土地の場合、分筆が物理的に難しいこともあります。
さらに、一般的な宅地規模の土地では、分筆によって土地が狭くなり、利用価値が下がることがあります。
その結果、不動産の評価額が大幅に低下するリスクもあります。
共有分割とは
共有分割とは、一つの不動産を複数の相続人が共有する形で分割する方法です。
たとえば、3人の兄弟が土地を相続する場合、それぞれが3分の1ずつの持分を持つことになります。
この方法は、遺産分割の話し合いがまとまらないときによく使われますが、最適な解決策とはいえません。
共有分割は平等に分けることができる反面、不動産を活用したり売却したりする際に全員の同意が必要となり、意見が合わないと不動産を有効に使えないことがあります。
さらに、この不動産が次世代に相続されると、共有者が増えて状況がさらに複雑化します。
また、共有分割では固定資産税の支払いが問題になることもあります。
税金は持分ごとに課税されるのではなく、全員が連帯して納税義務を負います。
そのため、代表者が他の共有者から税金を集める必要があり、その手続きが煩雑になりがちです。

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相続した不動産の名義変更ができておらずトラブルになるケース

不動産を相続する際、相続人が法務局で「相続登記」をおこない、名義変更をする必要があります。
しかし、親の死亡後に不動産の登記を確認すると、所有者がすでに亡くなった祖父のままであることが判明するケースが増えています。
これが問題となるのは、祖父の相続から手続きを遡って整理しなければならず、多大な時間と労力がかかるためです。
不動産の所有者が亡くなった際に相続登記をおこなわないと、法定相続人の範囲が広がり、すべての相続人の同意が必要になります。
その結果、相続人の数が増え、手続きに必要な書類も多くなり、手間がかかってしまいます。
さらに、時間が経つにつれて、相続の話し合いが難航し、問題が複雑化する可能性があります。

トラブルの解決策

こうしたトラブルを避けるためには、早めの対応が重要です。
不動産の名義人に不安がある場合は、親が健在なうちに不動産登記を確認しておくことをおすすめします。
登記の確認は有料ですが、インターネットを利用して自宅から簡単におこなうことができます。
もし祖父の時代の相続が未処理であることが判明した場合、早急に対応することが大切です。
親が主導して相続手続きを進めることで、問題の早期解決が期待できます。
また、時間が経つほど手続きが複雑になるため、専門家への相談も早めに検討しましょう。
早めの確認と適切な対応で、不動産相続のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

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まとめ

不動産相続はトラブルの大きな原因となり、特に親が住んでいた実家などの身近な不動産が問題となることが多いです。
分割方法や名義変更に関する意見の対立や、相続登記が未処理のまま放置されると、問題が複雑化します。
解決策としては、遺言書の作成や早めの登記確認、専門家への相談が推奨されます。