入札方式の不動産売却とは？メリット・デメリットや流れを解説

不動産売却といえば、不動産会社に売却活動を依頼する「仲介」を想像する方が多いことでしょう。
しかし、不動産売却にはそれ以外の方法もあり、さまざまな方法を知っておくと、ご自身にとって良い方法を選択しやすくなります。
そこで今回は、「入札方式」の不動産売却とは何か、メリット・デメリットや売却の流れ、入札方式に適している不動産の種類を解説します。
不動産売却をご検討中の方は、選択肢のひとつとして、ぜひご参考になさってください。

入札方式の不動産売却とは

不動産売却では、冒頭でご紹介した「仲介」という方法が一般的です。
仲介では、売主が売却活動を任せたい不動産会社を選び、不動産会社が見つけた買主と売買契約を締結します。
仲介ほど一般的ではありませんが、「買取」もまた不動産売却の方法のひとつです。
買取は不動産会社が買主となり、売主から直接不動産を買い取ります。
これに対し「入札方式」は、いわゆるオークションをイメージすると分かりやすいでしょう。
参加者を募り、もっとも高い金額を提示した方に不動産を購入する権利を与えるシステムです。
これまでは、官公庁や自治体の不動産取引などで取り入れられていましたが、近年は個人でおこなう方も増えてきました。

入札方式の種類

入札方式とは何かを大まかにご説明しましたが、入札方式は参加者の決め方と買主の決め方から、さらに2種類ずつに分けられます。
参加者の決め方の種類
参加者の決め方には、「一般競争入札」と「指名競争入札」の2種類があります。
一般競争入札は、入札に参加できる方の資格を不特定多数に向けてアナウンスし、参加者を募集する入札方式です。
参加資格を満たす方のなかから、公平に買主を決められます。
入札方式の不動産売却のなかでも、オーソドックスな方法です。
一方、指名競争入札は、参加資格を満たす方にのみ、入札をアナウンスする入札方式です。
買主の決め方は一般競争入札と同じですが、参加資格を満たせば誰でも参加できる一般競争入札とは異なり、指名競争入札では売主側で参加者を限定できます。
買主の決め方の種類
買主の決め方には、「ポスティング方式」と「競り上がり方式」の2種類があります。
このうちオーソドックスな方法は、ポスティング方式です。
一回だけ入札をおこない、入札希望価格を超えた最高価格をつけた方に、不動産を購入する権利が与えられます。
競り上がり方式は、海産物の市場などを想像すると分かりやすいでしょう。
「100万円」「150万円」などと参加者が価格をつり上げていき、最後に残った方が買主となります。

一般的な不動産売却と入札方式の違い

一般的な不動産売却は、売主と購入希望者が1対1で交渉を進める「相対方式（あいたいほうしき）」でおこないます。
最初の購入希望者と条件が折り合わなければ、次の購入希望者と条件交渉を進めるかたちです。
入札方式は1対1での交渉ではなく、売主1人に対して複数の購入希望者に売買価格を提示してもらう点が、一般的な不動産売却とは異なります。
また、入札のタイミングなどにより、売却価格が大きく変動する可能性がある点も、一般的な不動産売却との大きな違いです。
さらに、一般的な不動産売却のひとつ「仲介」では、一般の方が買主となるのに対し、入札方式では不動産会社が買主となるケースがほとんどです。

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入札方式の不動産売却を選択するメリット・デメリットとは

前章で解説したとおり、一般的な不動産売却と入札方式とでは、一度に対応できる購入希望者の数、売却価格の振れ幅、買主の属性が異なります。
このような違いがあるため、一般的な不動産売却と入札方式とでは、メリット・デメリットも同じではありません。
メリット・デメリットの違いを確認し、ご自身に合った売却方法を選択してください。

一般的な不動産売却のメリット・デメリット

一般的な不動産売却では、一度に1人の購入希望者としか交渉できません。
そのため、交渉が決裂した場合は、新たに購入希望者を探す必要があります。
そして、また決裂したら新たな購入希望者を探すという風に、売却活動と交渉を繰り返すことになるため、条件が折り合うまで時間がかかる可能性がある点がデメリットです。
しかし、売主が設定した売出価格に合う方を選択しやすいため、売出価格よりも大幅に安い価格での取引となることは少ないでしょう。
その反面、予想外の高価格で売却できるケースも多くはありません。
また、一般の方に不動産売却をおこなうため、契約書に記していない不具合などが見つかった場合、売主は「契約不適合責任」に問われます。
契約不適合責任に問われると修繕費用を負担することになったり、売買契約が白紙に戻ったりする可能性があるため、売主は売却前に不動産の念入りなチェックが必要です。

入札方式の不動産売却のメリット・デメリット

入札方式の不動産売却では、一度に複数人の購入希望者の購入希望価格を確認できます。
一般的な不動産売却のように、1対1での交渉を繰り返す必要がないため、不動産売却が短期間で完了する可能性がある点がメリットのひとつです。
また、複数の参加者のなかから、もっとも高い金額を提示した方と売買契約を締結できるため、想定よりも高い金額での売却となる可能性があるほか、「もっと高い価格で売却できるはずだったのでは」と後悔することも少ないでしょう。
しかし、これは条件の良い参加者が複数名集まった場合の話であり、常に多くの参加者が存在するわけではありません。
参加者が少なく、思ったような高価格とならないケースだけでなく、参加者がゼロで入札が成り立たないケースもあります。
また、参加者が複数名いたとしても、参加者がその不動産に価値を見出さない場合は、想定した価格よりも、はるかに安い価格での入札となるケースがあることもデメリットです。
ただし、買主が不動産会社となるケースが多いため、一般的な不動産売却で負わなくてはならない「契約不適法責任」が免除される可能性があります。

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入札方式の不動産売却の流れと入札方式に適している不動産の種類

一般的な不動産売却は、次のように進みます。

●不動産会社に査定を申し込む
●不動産会社と媒介契約（売却活動を依頼する契約）を結ぶ
●不動産会社が買主を探す
●不動産会社が見つけた買主と売買契約を結ぶ
●精算と引き渡しをおこなう

上記の流れにかかる平均期間は、3か月から6か月です。
一方、入札方式の不動産売却の流れは次のように進みます。

●不動産会社に査定を申し込む
●入札を依頼する不動産会社（仲介代理人）と媒介契約を結ぶ
●不動産会社が参加者を募集する
●入札を実施する
●もっとも高い金額を提示した方と売買契約を結ぶ
●精算と引き渡しをおこなう

上記は、あくまでも一般的かつ大まかな流れであり、この流れとは異なる流れで進むこともあります。

入札方式の不動産売却に適している不動産の種類とは

より良い条件で入札方式の不動産売却を進めるためには、多くの方に参加してもらう必要があります。
そのため、一般の方がメインターゲットとなり、人それぞれ好みの異なるマイホームの売却は、一戸建て・マンション問わず入札方式にあまり適していません。
入札方式に適しているのは、投資用物件などの売却です。
購入後に利益が生じる投資用物件であれば、購入後の利益を求めて多くの方が参加することでしょう。

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まとめ

入札方式の不動産売却とは、参加者のなかで、もっとも高い金額を提示した方が買主となる不動産売却方法のことです。
一般的な不動産売却と異なり、1対1の交渉ではないため、短期間で不動産売却が完了する可能性があります。
また、希望よりも高値での売却となる可能性もあり、とくに投資用物件の売却を検討している方におすすめです。