不動産売却で消費税が課税される場面は？非課税の場面と注意点も解説

不動産売却には、さまざまな費用や税金がかかります。
こうした費用や税金は場合によって高額になるため、あらかじめいくらくらいの出費になるかチェックすることが大切です。
そこで今回は、不動産売却にかかる消費税について、課税対象となるケース・非課税となるケース・売却における注意点を解説します。

不動産売却で消費税が課税される場面

日用品や食料品を購入した場合、消費税がかかります。
同様に、不動産を売却した場合に消費税を納める必要があるかについてもチェックすることが大切です。

不動産会社の仲介手数料

事業者に該当しない個人が土地と建物を売却する場合、その代金には消費税は課税されません。
しかし、個人の売却であっても、不動産会社へ支払う仲介手数料には消費税を上乗せする必要があります。
これは、不動産会社が課税事業者であることが理由です。
不動産会社に支払う仲介手数料を計算する際には、仲介手数料の計算に使用する物件価格が税抜き価格である点に注意が必要です。
法律で定められた上限価格から仲介手数料を算出し、その額に消費税を加算しましょう。

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料

不動産売却のタイミングで住宅ローンを完済していない場合、不動産の売却代金や手持ちの資金で住宅ローンを完済することになります。
この住宅ローン返済にかかる一括繰り上げ返済手数料も、不動産売却の中で消費税がかかる費用です。
一括繰り上げ返済手数料に消費税が課税される理由は、手数料が融資元の金融機関が提供するサービスの対価と見なされるためです。
一括繰り上げ返済手数料として必要な金額は金融機関ごとに異なりますが、金利固定タイプの場合は税抜きで3万～5万円ほどが相場でしょう。
また、それ以外の金利タイプの住宅ローンであれば、3,000～5,000円ほどが相場となります。

登記にかかる司法書士報酬

不動産売買を行う際には、所有権の移転登記などの登記申請が必要です。
また、登記申請は手間や時間がかかるため、法律の専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。
売主から買主へ所有権を移転させるための所有権移転登記にかかる司法書士報酬は、ほとんどの場合、買主が実際に支払います。
一方、住宅ローンが残った状態で売却し、引き渡しのタイミングで売却代金でローンを完済する場合に必要なのが抵当権抹消登記です。
この抵当権抹消登記費用は売主が負担し、手続きを行う司法書士の報酬には消費税が課税されます。
具体的な金額は依頼先の司法書士によって異なりますが、5,000～2万円ほどが相場です。

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不動産売却で消費税が非課税となる場面

不動産売却で消費税が課税されるのは、仲介手数料・一括繰り上げ返済手数料・司法書士報酬の支払いの場面です。
このほかに、消費税が課税されない非課税の場面についてもチェックしてみましょう。

土地の売却

消費税とは、消費される商品に対して課税される性質を持つ税金です。
したがって、不動産の中でも消費されることのない土地の代金は非課税となります。
一方、不動産の中の建物部分については、課税事業者に限り消費税がかかる点に注意が必要です。
この課税事業者には不動産会社以外の事業者も含まれ、個人でも消費税が課税される場合があります。
具体的には、個人が投資用として利益を得ていた不動産を売却する場合には、事業と見なされるため消費税が必要です。

個人の売却

不動産を売却する方が個人であれば、土地でも建物でも消費税は非課税です。
個人とは不動産投資をおこなっていない方を指しますが、厳密には不動産投資をおこなっていても前々年の課税売上高が1,000万円を超えない方も非課税の個人に含まれます。
前々年の売上高が1,000万円を超えた場合、個人ではなく課税事業者として扱われるため、事業用の不動産売却には消費税が課税されます。

そのほかの非課税対象

まず、樹木や石垣などを土地と一緒に売却する場合、これらの土地に定着した物については消費税はかかりません。
また、不動産売却の手続きにかかる各種税金については非課税です。
具体的には、不動産を売却して得た利益にかかる不動産譲渡所得税は非課税となります。
さらに、不動産登記に必要な登録免許税も非課税対象です。
このほか、売買契約書に貼る印紙の印紙税も消費税は課税されません。

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不動産売却における消費税の注意点

不動産売却をおこなう場面では、消費税が課税されるケースと非課税のケースがあります。
不動産売却でかかる消費税についてとくに注意しておきたいポイントも、あわせてチェックしておきましょう。

課税事業者の判断基準

まず、売却する方が個人か法人かによって、消費税の課税事業者を判断する基準が異なる点に注意が必要です。
個人事業者・法人ともに、前々年における課税売上が1,000万円を超えることが判断基準となります。
個人の場合には、これにくわえて、その年の前年の1～6月の売上が1,000万円を超過し、かつ給与支給額が1,000万円を超過することが条件です。
一方、法人の場合は、前期の期首から半年間の売上が1,000万円を超過し、かつ給与支給額が1,000万円を超えた場合が課税条件となります。
この条件を満たす場合には課税事業者となり、条件を満たさない場合には免税事業者となり消費税は課税されません。

仲介手数料の計算方法

課税事業者である不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税が課税されます。
この仲介手数料の算出は、売却価格に応じて3段階の異なるパーセンテージが適用される点に注意が必要です。
不動産売却価格が200万円以下の場合、仲介手数料は売却価格×5％に消費税が課税されます。
不動産売却価格が200万～400万円であれば、仲介手数料は売却価格×4％に消費税をプラスした金額となります。
さらに、不動産売却価格が400万円を超える場合には、仲介手数料は売却価格×3％に消費税をプラスして算出しましょう。
また、この仲介手数料の計算式は、法律で定められた上限金額を求めるためのものである点も注意が必要です。
ほとんどの場合、仲介手数料として請求される金額はこの上限金額またはそれに近い金額となります。
ただし、不動産会社によっては上限金額よりも安い価格で提供している場合もあります。
仲介手数料は売却活動にかかるコストを反映しているため、適切な宣伝広告がおこなわれているかチェックすることも重要です。

消費税の納付方法

不動産を売却したのが個人であっても、対象の不動産が投資用であり、課税事業者の基準を満たす場合、消費税を納付する必要があります。
消費税を納付する際には計算が必要ですが、土地は非課税で、建物に対しては10％が課税されます。
さらに、仲介手数料や司法書士報酬などにも消費税が課税される点に注意が必要です。
実際に消費税を納付するタイミングは、仲介手数料や司法書士報酬については不動産売買契約の締結や物件の引き渡し時です。
一方で、建物の売却に消費税が課税される場合、消費税の納付は確定申告のタイミングになります。
個人による確定申告は、不動産を売却した翌年の年度末におこないます。
さらに、確定申告において直前の課税期間に48万円を超える建物を売却した場合、中間申告と中間納付が必要になることも注意が必要です。

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まとめ

不動産売却で消費税が課税されるのは、不動産会社に支払う仲介手数料・住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料・登記手続きの司法書士報酬です。
一方で、消費税が非課税になるのは、土地のみの売買・個人による土地・建物の売買となります。
ただし、個人であっても課税事業者の条件を満たす場合には、消費税が課税されることは注意点です。