根抵当権付きの不動産でも売却できる？売却の流れと注意点を解説

相続が発生し、親が所有していた不動産を取得した場合、その不動産に根抵当権が付いていることがあります。
その不動産を利用する予定がなく、売却して現金化したいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、根抵当権付きの不動産を売却するときの流れや注意点について解説します。
根抵当権付きの不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の売却で確認しておきたい根抵当権の特徴

まずは、根抵当権とはどのようなものか、その特徴について解説します。

根抵当権の特徴

根抵当権とは、不動産に設定される担保権のことです。
その特徴として、以下のようなことが挙げられます。
債権の範囲を特定しない
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、金融機関は対象の不動産に担保として抵当権を設定します。
抵当権は債権の対象が不動産に特定されている担保権であるため、住宅ローンを完済した場合には抹消が可能です。
一方、根抵当は債権の範囲を特定せず、極限額を設定します。
極限額の範囲内であれば、他の用途に対しても1つの不動産を担保に繰り返し融資を受けることが可能です。
また、債権を特定しないため、完済しても抹消はおこなわれません。
債権ごとに登記をする必要がない
不動産を担保にして融資を受ける際には、債権ごとに「抵当権設定登記」が必要です。
しかし、根抵当権は最初に「根抵当権設定登記」をおこなえば、新たな借り入れのたびに登記手続きをする必要がありません。
したがって、登記手続きにかかる手間や登録免許税も不要です。
このような根抵当権の特徴は、繰り返し融資を受ける可能性がある方にとってメリットとなります。

根抵当権が設定されるケース

根抵当権は、以下のような場合に設定されるのが一般的です。
事業用資金の融資を受けるとき
根抵当権は、1つの不動産を担保に繰り返し融資を受けることができるため、事業用資金の融資に設定されることがよくあります。
また、新たな債権に対する登記手続きが不要である点も、企業にとって大きなメリットです。
リバースモーゲージを利用するとき
リバースモーゲージとは、住んでいる自宅を担保に生活資金などを借り入れ、契約者が死亡した際に不動産を売却することで返済するシニア向けのローン商品です。
融資極度額の範囲内であれば、繰り返しお金を借りたり返済したりできます。
このリバースモーゲージを利用する際に設定されるのも、根抵当権です。
なお、通常の根抵当権は完済しても抹消されませんが、リバースモーゲージの場合は、契約者が亡くなり自宅を売却する際に抹消するのが一般的です。

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根抵当権付きの不動産を売却するときの流れ

抵当権も根抵当権も、設定されたままの不動産を売却することは基本的にできません。
そのような不動産を売却するためには、残債を完済して抵当権を抹消する必要があります。
ただし、通常の抵当権付きの不動産の場合、売却代金で住宅ローンを完済すれば金融機関が設定する抵当権は抹消するため、抵当権抹消登記をおこなうことが可能です。
しかし、根抵当権は、残債がゼロであっても、自動的に抹消されることはありません。
なぜなら、先述のとおり、根抵当権は特定の債権に対する担保権ではなく、将来発生する債権に対しても担保しているためです。
したがって、根抵当権付きの不動産を売却するときは、残債を完済するだけでなく、根抵当権を抹消しなければなりません。
そこで次に、根抵当権を抹消するための手続きの流れについて解説します。
根抵当権を抹消して不動産を売却するときは、以下のような流れで進めます。

●残債務と不動産の査定価格を確認する
●債権者と交渉する
●元本確定
●不動産を売却して根抵当権抹消登記をおこなう

上記の流れについて、順番に内容を解説します。

残債務と不動産の査定価格を確認する

そもそも、残債を完済しなければ不動産を売却できないため、まずは残債務がいくらあるのかを確認する必要があります。
不動産の売却代金を返済に充てるのであれば、不動産会社に査定を依頼し、それが可能かどうかを調べます。
売却代金で完済できない場合は、不足分を自己資金から捻出するか、任意売却という方法を検討する必要があるでしょう。

債権者と交渉する

売却代金や自己資金で完済できる場合は、根抵当権の抹消について債権者と交渉をおこないます。
根抵当権は繰り返し融資をおこなうことから、債権者にとって利益を上げやすい担保権です。
そのため、根抵当権の抹消について簡単に同意を得られない場合もありますが、根気よく交渉を続けることが重要です。

元本確定

根抵当権を抹消するためには、元本確定をおこなう必要があります。
元本確定とは、根抵当権に対する債権を特定し、残債を確定することです。
元本確定が完了すると、債権が特定され、通常の抵当権と同じ性質の担保権として扱われます。

不動産を売却して根抵当権抹消登記をおこなう

元本確定後は、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこなって買主を探します。
買主が見つかったら不動産売買契約を締結し、売却代金の決済日に残債を完済したあと、根抵当権抹消登記をおこなって不動産を引渡します。
なお、登記手続きは自分でおこなうことも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。

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根抵当権付きの不動産を売却するうえで知っておくべき注意点

根抵当権付きの不動産は、売却代金で完済できることを前提に、債権者の同意を得たうえで元本を確定すれば売却可能であることを前章で解説しました。
実際に売却を考えた場合、注意すべき点があれば事前に知っておきたいですよね。
そこで最後に、根抵当権付きの不動産を売却する際の注意点について解説します。

注意点1：トラブルが起こる場合がある

根抵当権は、債権を特定しない担保権であるため、不動産の所有者が変わっても根抵当権は一緒に移動しません。
そのため、根抵当権を設定した債権者と不動産の所有者が異なるケースがあります。
この場合、債権者（元の所有者）が現在の所有者の知らない借金を新たに作っている可能性もあります。

注意点2：元に戻すことはできない

根抵当権は、元本確定をおこなうと通常の抵当権と同じ性質の担保権として扱われることを前章で解説しました。
その担保権を元の根抵当権に戻すことはできません。
たとえば、事業資金の融資を目的に根抵当権を設定し、子どもがその事業を引き継いだとします。
この場合、一度元本を確定したあと、事業経営のために融資を受けたいと思っても、親が設定した根抵当権で融資を受けることはできません。
したがって、事業資金などを目的に将来融資を受ける可能性がある場合は、注意が必要です。

注意点3：根抵当権抹消登記には時間がかかる

根抵当権抹消登記は、申請後1週間から10日ほどかかるのが一般的です。
不動産の売却後、買主に物件を引き渡す際には、根抵当権抹消登記を済ませておく必要があるため、スケジュールをしっかり立てて手続きをおこなうようにしましょう。

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まとめ

相続した不動産に根抵当権が付いている場合、極度額の範囲内であれば繰り返し融資を受けることができ、融資を受けるたびに登記手続きをおこなう必要がない点が大きな特徴です。
しかし、その不動産を売却するためには、債権者の同意を得たうえで元本確定し、売却代金で残債を完済して根抵当権を抹消する必要があります。
元本確定後は通常の抵当権と同じ扱いとなり、売却することが可能になりますが、一度元本を確定すると元に戻せないため、事業を引き継いだ場合は慎重に検討することが大切です。