不動産売却の仲介と買取の違いは？離婚時と相続時の注意点を解説

土地や建物を売る方法には2種類あり、最短1週間で現金化できるケースがあるのをご存じでしょうか？
離婚や相続などでとにかく早く土地や建物を売りたいときは、どうするべきか悩むケースもあるでしょう。
今回は、不動産売却における仲介と買取の違いにくわえて、離婚と相続で土地や建物を手放すときの注意点について解説します。

不動産売却における仲介と買取の違い

不動産の販売方法には、仲介取引と買取の2種類があります。
それぞれ大きく異なるポイントを3つ解説します。

買主が違う

仲介の買主は第三者の個人であるのに対して買取の買主は専門業者になるので、それぞれの買主が違うのがポイントです。
専門業者は、中古物件を安く購入してフルリノベーション・開発・増築などで付加価値を加えたうえで、再度販売して利益を生み出します。

内覧対応の有無と販売期間

仲介であれば広告・ポータルサイトに物件情報を出して内覧対応をして購入希望者を探す作業があるので成約に至るまで最低でも3か月ほどの期間を要します。
仲介業者が査定額を提示したうえで販売価格を決めますが、市場の流れや物件条件によっては、購入希望者が見つからずに長期化するケースも珍しくありません。
購入希望者がスムーズに見つかったとしても、売買契約の締結・住宅ローンの契約・引き渡しなどの手続きがあるので、現金化までには一定期間必要です。
一方で買取であれば専門業者の提示する条件に売りたい物件の条件が一致すれば、すぐに売買契約の締結から引き渡し・決済までの手続きが終了します。
仲介のように広告を出したり内覧対応をしたりする必要もないので、販売プロセスが短く済みます。
個人の売主と取引するとなれば売買契約まで締結したあとに、住宅ローン審査に落ちたためキャンセルされるリスクも稀にありますが、買取であれば不測の事態が発生するリスクも低いです。
売主都合でできるだけ早く引き渡しと決済まで進めたいのであれば、想定通りのスケジュールで安心・安全に取引できる買取を検討するのが良いでしょう。

売却価格が違う

仲介であれば広告を出したりポータルサイトに掲載したりして売主の希望する物件条件に対して購入希望者を募るので、市場相場と同等の価格で取引できる可能性が高いです。
売主が提示する価格から値下げ交渉をする買主もいますが、売主が納得できない金額であれば、売買取引をする必要はありません。
一方の買取では、リフォームやリノベーションなどの工事を経て付加価値をつける前提で購入するので、取引価格は相場を下回るケースが多いです。
物件によりますが、一般的には市場相場から70〜90%ほどの価格で取引される傾向にあります。
それぞれ一長一短なので、土地や建物を売るときの状況にあわせて選択しましょう。

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離婚で不動産売却をする場合の注意点

離婚をきっかけに不動産を売ると決めた際の注意点について解説します。

売却権を持っているのは名義人のみ

土地や建物などの不動産を売るためには名義人の同意が必要です。
夫婦どちらかの単独名義であれば、名義人1人の判断で土地や建物を手放すのか所有し続けるのかを決められます。
一緒に住んでいたとしても名義人になっていないほうの主張は通らないので気を付けましょう。
夫婦で共同名義にしているのであれば、片方が所有し続けたいと主張していて、夫婦2人ともが売却に同意しなければ売買取引の締結は実現しません。
所有割合（共有持分）のみを売る方法もありますが、土地や建物のように分配がむずかしい財産における共有持分のみの売却は売れにくいので、あまり意味はありません。
どのような理由で離婚するにしても、処分方法については夫婦でよく話し合う必要があります。

譲渡価額は財産分与の対象

売却活動ができるのは名義人のみですが、売買取引が成立して譲渡所得が発生したのであれば、財産分与の対象になります。
財産分与とは、夫婦が築いた財産を離婚時に分け合う作業であり、不動産は出資額や住宅ローンの負担額を問わず夫婦で半分ずつにするのが原則です。
たとえ、妻が専業主婦で収入がゼロだったとしても不動産は夫婦2人の財産として扱われます。
例外として、夫婦間の話し合いにおいて合意が取れれば、片方が51〜100%の譲渡所得を受け取る権利が生まれます。
また、結婚する前に譲り受けたケース・結婚前に購入したケース・住宅ローンの残高が譲渡所得を上回るケースに限っては財産分与の対象にはなりません。
結婚する前に取得していた財産は特有財産と呼び、個人の財産として取り扱われます。

住宅ローンの支払い義務は残る

住宅ローンを契約してマイホームを購入した場合、名義人とローン債務者は同じケースが大半です。
住宅ローン残高が売却価額を上回った場合、残りの支払い義務は債務者に残ります。
物件を売却する前に住宅ローン残高を調べて、残高以上の金額で取引するのが賢明ですが、必ずしも一括返済できるとは限りません。
支払い義務はローン契約者に課せられるので、単独名義であれば1人が、共有名義であれば夫婦それぞれが払い続けます。

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相続物件を売却する際の注意点

不動産のように分配がむずかしい財産は、相続時に揉めるケースが多いです。
スムーズに財産を管理・処分するためにも、あらかじめ知っておくべき注意点について解説します。

しっかりと遺産分割を話し合う

まずは、相続権のある土地や建物を売却するためには法定相続人全員の合意が必要です。
誰かが住んだり賃貸物件として貸し出したりする予定がなければ、所有し続けるだけで固定資産税や維持費がかかるので売却で現金化して遺産分割するのが得策とされています。
しかし、法定相続人の誰かが反対したり音信不通の方がいたりすると、売却の合意が取れずに売買取引が成立しない可能性があるので気を付けましょう。
どうしても意見がまとまらない場合は、家庭裁判所に介入してもらい遺産分割協議を進める方法も有効です。

相続登記は単独名義が良い

被相続人が亡くなったら相続登記をして新しい所有者を決めます。
土地や建物を売る権利があるのは所有者のみなので、相続登記をしなければ売却できません。
法定相続人が複数いるからといって共有名義にしてしまうと、売却するときの媒介契約や売買契約など手続きのたびに全員の印鑑証明書や署名などが必要になり面倒です。
そこで、法定相続人間で話し合いをして代表者が単独名義にして、売買取引するのがおすすめです。
売買取引で得られた譲渡所得は、法定相続人で分配します。
土地や建物の所有者は、税金・譲渡費用など金銭面や手続きなどの労力の負担が大きいので、ほかの法定相続人がサポートするか遺産分割割合を増やすか話し合っておくとトラブルを避けられます。

税金の支払い負担を平等にする

売却すると登録免許税・印紙税・譲渡所得税・住民税・復興特別所得税がかかるので、金銭的な負担が偏らないような工夫が必要です。
税金の請求は所有者宛に通知されますが、法定相続人全員で平等に負担するべきです。
法定相続人の誰かが支払いを怠ったとしても法的な拘束力がないからこそトラブルになりやすいので、税金の種類やおおよその支払額を計算しておくと、支払いが遅れる心配も減ります。
相続物件の売却では大幅に減税効果のある特例が適用できる可能性があるので、負担を軽減するためにも適用要件をチェックしてみてください。

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まとめ

不動産売却を検討している場合、市場相場で譲渡所得を得たいなら仲介、とにかくスピーディーに現金化するなら買取がおすすめです。
離婚をした場合、単独名義か共有名義かによって売却判断できる方が異なったり、取得時期によって財産分与の対象になるかどうかが変わったりします。
相続物件の場合、トラブルを避けるためにも法定相続人全員で十分に話し合いましょう。