不動産売却の住民税とは？納税時期と計算方法を解説

会社員や公務員でも土地や建物を売ったら、確定申告をして自分で税金を払う必要があるのをご存じでしょうか？
個人事業主でなければ税金の計算や納税方法に慣れていないので、どうすれば良いか悩むケースもあるでしょう。
今回は、不動産売却する前に知っておきたい住民税の概要と納税時期に加えて、計算方法を解説します。

不動産売却時の住民税とは

不動産を売却したときに課税される住民税とは、譲渡所得税の一種であり、住民票を置いている自治体から徴収される地方税です。
個人事業主であれば確定申告に馴染みがありますが、会社員や公務員の場合は自分で税金を計算したり納税したりする機会はほとんどありません。
会社員や公務員が受け取る給与所得と、土地や建物を売却した際に発生する譲渡所得は全く別物です。
そのため、普段は確定申告をしない方でも、自分で手続きをおこなわなければなりません。

住民税の仕組み

売買取引で発生した利益額に対して標準税率を乗じた金額が住民税となります。
標準税率は、地域や所得額に応じて変動するものの、一般的には10%前後とされています。
譲渡所得税のうち、所得税はその年1月1日から12月31日に発生した所得に課せられ、住民税は前年1月1日から12月31日に発生した所得に対して課税されます。
不動産売買をおこなう場合、税金が発生するタイミングは取得時・維持期間・売却時です。
取得時には不動産取得税・登録免許税、維持期間には固定資産税・都市計画税、売却時には譲渡所得税がかかります。

確定申告が必要になる説明

会社員や公務員で普段は給与所得を得ているものの、マイホームを売却した場合は、その年のみ譲渡所得が発生するため追加で税金の計算と納税が必要になります。
所得を整理して納税額を計算し、税務署に申告する作業を確定申告と呼びます。
会社員や公務員は企業や組織単位で納税しているため、毎月の給与から納税額分が天引きされる代わりに個人で手続きする必要はありません。
一方、個人事業主や事業者は、所得の整理や納税計算をしてくれる人がいないため、個人で手続きするか税理士に依頼して確定申告をおこないます。
土地や建物を売って所得を得た場合、会社員や公務員は自分で確定申告をおこなう必要があるため、翌年2月16日から3月15日の期間中に税務署に申請しましょう。

課税額を抑えるポイント

譲渡所得税は、売買取引の代金から取得費と譲渡費を差し引いた金額に対して課せられます。
出費部分を丁寧に計上すれば、納税額を抑えることが可能です。
また、所有期間が5年以上になると、5年未満よりも課税率が低くなります。
急いで売却する必要がなければ、税率が低くなる時期に売却することも一案です。
住民税の納税時期と申告漏れの増税リスク
不動産を売却して利益が生じた場合には住民税が課税されます。
住民税は、確定申告の内容をもとに各自治体から納税書が送付され、その納付書に従って支払います。

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確定申告の時期

不動産売却で譲渡所得が発生した場合、売買取引した年の1月1日から12月31日に発生した所得を整理し、翌年2月16日から3月15日の期間に確定申告をおこないます。
長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合は約20%、短期譲渡所得（所有期間5年未満）の場合は約40%の税率を乗じて課税額を決定します。
売買取引をおこなうときには印紙税・登録免許税・消費税（仲介手数料や司法書士に依頼した場合には）などがかかりますが、譲渡所得税が必ず課税されるわけではありません。
売買取引の代金から取得費と譲渡費を差し引いてプラスになれば課税されますが、マイナスになれば課税対象外です。
たとえば、売買取引の代金3,000万円・取得費2,000万円・売却費500万円の場合、500万円の利益が発生するため課税対象です。
一方、売却取引の代金3,000万円・取得費2,500万円・売却費1,000万円の場合、500万円の損失が発生しているため非課税となります。
損失が発生していれば納税義務はなく、確定申告は不要です。

納付時期はいつ

所得税は確定申告のタイミングで支払いますが、住民税は確定申告内容に基づき自治体が納付書を発行するため、納税時期が異なります。
申告が必要なのは所得税を支払う確定申告の時期のみで、住民税は後日送付される納付書に記載の期限内に支払います。
住民税は普通徴収（個人事業主）または特別徴収（会社員）で納税時期が異なります。
普通徴収の場合は6月・8月・10月・1月の各期末、特別徴収は企業や組織から自動的に天引きされます。
売買取引で発生した所得に関しては普通徴収が適用されるため、納付書の到着を待って支払いをおこなってください。

申告や納税を怠ると増税の対象になる

納付期間中に支払いが確認できない場合、無申告加算税または延滞税が課せられる可能性があります。
無申告加算税は本来の課税額に15〜20%を加算するペナルティです。
ただし、納税意思があったものの手続き不備で遅れた場合など、一定要件を満たせばペナルティが軽減または免除されることがあります。
延滞税は法定納付期限の翌日から実際の納付日までの日数に応じて加算されます。
期限内に納付できない、あるいは後から申告漏れが発覚すると対象になります。

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住民税の計算方法と課税額を抑えるポイント

住民税がいくらになるのかを把握するため、計算方法と課税額を抑えるポイントを説明します。

課税額のシミュレーション

住民税を算出するには、まず「譲渡価額−取得費−譲渡費用−特別控除」を計算します。
この計算でマイナスになれば譲渡損失が発生しているため非課税です。
土地や建物は高額な取引が多く、プラスになるケースが多いですが、実際の利益額を正確に算出することが大切です。
「課税譲渡所得（譲渡益）×税率」で譲渡所得税を計算します。
ここで乗じる税率は、土地や建物の所有期間によって異なります。
長期譲渡所得（所有期間5年以上）の場合は20.315%（所得税15.315%・住民税5%）、短期譲渡所得（所有期間5年未満）の場合は39.63%（所得税30.63%・住民税9%）です。
所有期間の基準は、売買取引をおこなった年の1月1日時点です。
2つの計算式を用いることで、おおよその納税額を把握できます。

課税額を抑えるポイント

納税額を最小限に抑えるには、取得費と譲渡費用を正確に計上し、適用可能な特別控除を活用することが重要です。
取得費には、購入代金・購入時の税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）・仲介手数料・測量費・建物解体費などが含まれます。
譲渡費用には、仲介手数料・印紙税・測量費・建物解体費が該当します。
先祖代々受け継がれた不動産の場合、購入代金が不明なこともありますが、この場合は売買取引の代金から5%を掛けた額を取得費とみなします。
たとえば2,000万円の取引では取得費は100万円とされ、利益額が増えるため納税額に影響するのです。
そのため、売却する前に取得費や譲渡費に関する書類を確認して適用できる費用を計上し、負担を軽減してください。
また、不動産関連の税金控除や特例を利用すれば、大幅な節税効果が期待できます。
税金控除や特例を活用して非課税になった場合でも、翌年2月16日から3月15日の確定申告は必要です。

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まとめ

不動産売却で譲渡所得が発生したら、会社員や公務員でも確定申告と納税が必要です。
確定申告の期間中に所得税を支払い、その数か月後に自治体から送付される納付書を用いて住民税を支払いましょう。
取得費や譲渡費を適切に計上し、特例を活用して節税を図ることで、負担を抑えることが可能です。