不動産の共有持分とは？相続で発生しやすいトラブルをご紹介

不動産を相続するとき、丸ごとではなく共有持分の所有に留まるケースがあります。
共有持分の相続は1つの不動産を丸ごと所有するよりもできることが制限され、トラブルになる可能性も高いため注意が必要です。
今回は、不動産の共有持分とは何か、共有持分を所有している方ができることや発生しやすいトラブルについてご紹介します。

不動産相続における共有持分とは

共有持分とは、不動産を複数名で所有するときに1人ひとりが所有している分割された所有権のことです。
不動産を複数の名義人が所有することを共有名義、その名義人のことを共有者と呼びます。
共有名義が発生するのは、たとえば親名義の不動産を相続するときに兄弟姉妹で平等に分割するケースなどです。
不動産はその性質上物理的な分割が難しいため、所有権を分割して相続することにより平等を実現します。
また、夫婦や親子で自宅を購入するなど、複数名で不動産を購入するケースでも共有名義になり、出資した方がそれぞれの共有持分を持つのです。

共有持分の所有権の割合

共有持分とは、共有名義の不動産を所有している共有者1人ひとりの所有権割合を指します。
たとえば、3人の共有者が平等に共有持分を所有しているのであればその割合は3分の1です。
ただし、どのようなケースでも共有持分が平等な割合になるとは限りません。
相続のときは、相続人ごとの法定相続分に応じて共有持分の割合が変化することもあります。
故人の配偶者と子では法定相続分が異なるため、配偶者の方と子どもが不動産を共有するケースではほかの財産の有無にもよるものの共有持分の割合が変化しやすいです。
また、購入した不動産であれば出資割合によって共有持分の割合が決まります。
共有者全員が同額を出資していれば共有持分も同じ割合になりますが、金額が違うのであれば出資額が大きい方ほど共有持分の割合も大きいです。
なお、共有持分はさらに自分の相続人に相続させられ、複数名の相続人に分割して相続させることもできます。
一方で、権利が細切れになっていくため相続を繰り返すほど1人あたりの所有権割合は小さくなっていくでしょう。
そうなると、該当の不動産を売却したり、賃貸に出したりしたときに受け取れるお金の金額が少なくなります。

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不動産相続で得た共有持分でできること

共有持分の所有者が不動産に対してできることは、不動産を丸ごと所有している単独名義に比べて制限されます。
どのような行為をするかによって、どれだけの共有者の同意が必要かが決まっているためです。
不動産に対してできる行為には「保存行為」「管理行為」「処分行為」の3つがあります。
ここでは、それぞれの行為についてご紹介します。

保存行為

単純な不動産への出入りや保存行為にあたるアクションであればほかの共有者の同意は要りません。
保存行為としてできることには、不動産の状態を損なわないようにメンテナンスをするなどの行為が含まれます。
たとえば、不動産の掃除や草むしり、雨漏りの修繕やひび割れの修復などです。
該当の不動産を不法占拠している方がいるときは、明け渡し請求も保存行為として実施できます。
また、不動産の権利に関する登記手続きも保存行為であるため単独でおこなえますが、付随する手続きについてはそうでない可能性があるため注意が必要です。

管理行為

管理行為は、共有者のうち過半数が同意しないと実施できない行為を指します。
過半数とは、共有者の人数ではなくそれぞれが所有している共有持分の割合です。
4人の共有者がおり、1人が40％、残りの3人が20％ずつ共有持分を持っている不動産があるとします。
この不動産では、40％の持分を持っている方と残るうちの1人が賛同している、あるいは20％の持分を持っている3人が全員賛同しているなどして60％を超える持分が賛同側に回らないと管理行為ができません。
管理行為に含まれるのは、該当の不動産の性質や形状を大きく変えない程度の変更や、賃貸借契約などです。
リフォームやリノベーションなど、住宅が住みやすくなるようにおこなう工事は管理行為の1つにあたります。

処分行為

処分行為を実施するためには、該当の不動産の共有者全員の同意が必要です。
処分行為に該当するのは、不動産の状況を大きく変更する行為になります。
建っている建物に間取りが変化するような大規模なリフォームをおこなうケースや、建物を取り壊すケースなどです。
建物の増築や、何もない土地に新しく建物を建てるケースなどもこれに該当します。
また、所有している共有持分だけを売却するのであればほかの共有者の同意は不要ですが、不動産を丸ごと売却するのであれば全員の同意が必要です。
共有者の同意が必要な行為であるにもかかわらず、同意を取らずに勝手に実施するとトラブルになる可能性があります。

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不動産の共有持分の相続で発生しやすいトラブル

一見分割が難しい不動産を平等に相続できる手段として有効そうな共有名義での相続ですが、トラブルの原因になる可能性もあります。
共有名義にすると解消するにも共有者全員の協力が求められるため、相続のときは慎重な検討が必要です。

メガ共有

相続した不動産の共有持分でよく問題になるのが、メガ共有によるトラブルです。
共有持分はさらに分割して下の世代に相続できるため、繰り返していくと細かい割合で持分を所有している共有者が増えていきます。
このように共有者が膨大な数にまで増えた状態をメガ共有と言い、不動産に対する責任の所在がわかりにくくなってしまうのです。
また、1人ひとりが持っている共有持分が少ないため管理行為をするにも過半数の同意を集めるのが難しくなります。
全員の同意が必要な処分行為についてはさらに難しくなるため、メガ共有になってしまう前に対策が必要です。

連絡が取りにくくなる

相続によって共有者が増えると、共有者同士の連絡が取りにくくなります。
兄弟姉妹やいとこであればそれぞれ連絡を取りやすいものの、それより下の世代になるとだんだん関係性が希薄になっていくケースが多いです。
そのため、不動産に何らかの変更をおこないたくて連絡を取ろうと思っても、一部の共有者の連絡先を知らない状態になります。
また、連絡先を知っていても関係が良好とは限らないため、話し合いが難航する可能性もあるでしょう。
管理行為や処分行為を実施するためだけでなく、普段の保存行為や固定資産税・管理費の負担、管理などで揉めるケースも多いです。

共有物分割請求を受ける

共有持分を相続してそのままにしていると、共有者の1人から共有物分割請求を受ける可能性があります。
共有物分割請求は、不動産の共有状態を解消して不動産そのものや対価となる金銭を受け取れるよう請求することです。
裁判所を通して共有状態の解消を望むのであれば、共有物分割請求訴訟をおこないます。
共有物分割請求訴訟では裁判所がどのように共有状態を解消するのかを決定するため、実際の共有者たちの希望どおりの形で分割できるとは限りません。
とくに、共有者のうち誰かが第三者、とりわけ不動産会社などの業者に共有持分を売却すると、その第三者から共有物分割請求訴訟を起こされやすくなります。
自分が共有持分を売却するときも売却先によってはあとからトラブルになる可能性があるため、同意は不要ですがほかの共有者に売却を知らせておくのが無難です。

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まとめ

共有持分は、複数名で共有している不動産の所有権における個人の権利割合です。
不動産の共有持分を相続すると、不動産に対してほかの共有者の同意次第でさまざまな行為を実施できるようになります。
共有状態の不動産を放置すると、さまざまなトラブルになる可能性がある点には注意が必要です。