任意売却ができないとどうなる？任意売却ができない5つのケースも解説！

住宅ローンの返済が難しい場合に、任意売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
任意売却であれば競売よりも好条件で物件を売却できますが、必ずしも実行できるわけではありません。
もし任意売却ができない場合、最終的に自宅はどうなるのでしょうか。
この記事では、任意売却の仕組みとできないケース、任意売却ができないとどうなるのかを解説します。

できないとどうなる？任意売却とは？

そもそも任意売却とはどのようなもので、通常の売却と何が違うのでしょうか。
はじめに、任意売却の仕組みと基本的な流れについて解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを返済できない場合に、金融機関から了承を得て物件を売却する方法です。
本来、住宅ローンを組んで購入した家を売却する際には、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、ローンの契約者が返済不能に陥った際に、金融機関が対象の物件を売却して融資したお金を回収する権利です。
抵当権が設定されたままでは物件を売却できないので、住宅ローンを完済して抵当権を外さなければなりません。
つまり、物件の売却代金を全額ローン返済に充てても残債が生じる場合は、抵当権を抹消できず売却もできないということです。
物件を売却できないまま住宅ローンの滞納が続くと、自宅は競売にかけられ、相場よりも安い価格で買い叩かれてしまいます。
そこで検討するのが任意売却であり、任意売却であれば住宅ローンが残ったままでも物件を売却することが可能です。

任意売却の流れ

任意売却は金融機関からの許可がないとできないため、まずは借入先の銀行などに相談する必要があります。
物件がいくらで売れるかも把握しておく必要があるので、あわせて不動産会社に査定も依頼しておきましょう。
金融機関から任意売却の許可を得られたら、不動産会社と媒介契約を結び、本格的に売却活動を開始します。
ここからは一般的な不動産売却と同じで、広告を活用して物件情報を拡散するなどして買主を探します。
購入希望者が現れたら内覧もおこなうため、できる限り急な予約にも対応できるようにしておきましょう。
無事任意売却ができたら、売却代金は住宅ローンの返済に充てられます。

競売との違い

任意売却と競売では、債権者の同意の有無や手続きの進め方が異なります。
競売は裁判所を通じて不動産を処分する方法であり、裁判所主導で進められます。
裁判所から明渡し命令が発令されたら、速やかに自宅を明け渡さなければなりません。
また、売却価格は通常の売却や任意売却よりも安くなり、目安は市場相場の50～70％です。
一方で任意売却は、金融機関から許可をもらうこと以外は、通常の不動産売却とほぼ同じです。
所有者の意向が反映された形で売却条件を決めることができるため、競売よりもメリットが大きいといえます。

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任意売却ができないケースとは？

競売に比べるとメリットの大きい任意売却ですが、必ずしも実行できるとは限りません。
以下の5つのケースに該当する場合は、任意売却ができない可能性が高いといえるでしょう。

金融機関が認めてくれない

任意売却をおこなうには、債権者である金融機関からの同意が必須です。
借入先の金融機関が任意売却に同意してくれないと、任意売却の手続きを進められません。
競売になると回収できるお金が少なくなるので、基本的に債権者も任意売却に前向きであるケースが多いです。
しかし、任意売却をしても多額の債務が残ると判断されるような場合は、金融機関から同意を得られない可能性があります。
たとえば、融資を受けてから2～3年ほどしか経過していない場合、任意売却をしても多額のローンが残るケースが多いです。
任意売却をするにも手間がかかるため、回収できる金額が少ないとなれば、合意してもらえる可能性が低くなるでしょう。
また、金融機関によっては、金銭消費貸借契約書に「任意売却は認めない」と記載していることもあります。

共有者から許可を得られない

実家を兄弟全員で相続した場合など、不動産が共有名義になっているケースがあります。
共有名義の不動産を任意売却するには、共有者全員の許可が必要です。
共有者の人数が多ければ多いほど、意見が対立して話し合いが長引く可能性があります。
誰か一人でも反対する方がいれば、任意売却を進めることはできません。

不動産自体に問題がある

不動産自体に問題があって、任意売却ができないケースもあります。
たとえば、容積率や建蔽率がオーバーしており、建築基準法違反になっている場合などです。
物件を建築した時には問題なかったものの、増築によって違法建築になってしまうことがあります。
違法建築の物件は、購入時に融資を受けられないことが多く、買主に敬遠されがちです。
ローンを滞納した状態で、買主が見つからないまま売却活動が長引くと、いずれ自宅は競売にかけられてしまいます。
また、買主が見つかる見込みが低いとして、金融機関から任意売却を反対されることも考えられます。

十分な売却活動ができない

任意売却をしても買主が決まらず、自宅が競売にかけられてしまう原因の一つに、内覧ができないことも挙げられます。
任意売却も通常の不動産売却と同様に売却活動をおこなうため、購入希望者が現れたら内覧をおこなうのが一般的です。
任意売却では、所有者が住んだままの状態で内覧者を迎え入れることになるので、なかには内覧に消極的な方もいらっしゃいます。
内覧は購入の可否を決める大切なステップと言われており、内覧ができないと購入を見送る買主も少なくありません。
成約に繋げるためにも、内覧ができない事情あがればそこを解決したうえで、売却活動に進むことをおすすめします。

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任意売却できないと最終的にどうなる？

住宅ローンを滞納した状態で任意売却ができないと、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。
どのような流れで競売になるのか、競売になった際にどのようなリスクがあるのかを確認しておきましょう。

滞納を続けて数か月すると競売になる

任意売却ができないまま、住宅ローンを滞納して数か月が経過すると、自宅は競売にかけられてしまいます。
これは任意売却を進めていても同様で、買主が見つからなければ競売の手続きが開始されます。
任意売却の手続きをすれば競売にかけられないというわけではない点に注意しましょう。
自宅が競売にかけられると、金融機関によって設定されていた抵当権が外され、売却できる状態になります。
競売では相場よりも安い価格で取引されるうえ、引き渡し日も強制的に決められてしまいます。
また、競売物件はインターネット上で公開されるため、近隣住民や知人に売却にかけられていることを知られてしまうかもしれません。

残債を支払えないと自己破産になる可能性がある

競売後も多額の債務が残り、返済が難しいとなったら、自己破産を検討することになります。
自己破産とは、債務の支払いが困難な場合に、裁判所に申し立てて借金の返済を免除してもらう手続きです。
自己破産をすれば残債の支払いが免責されますが、連帯保証人の返済義務は免除されません。
また、自己破産をしても税金の支払い義務はなくならず、滞納を続けると財産を差し押さえられるリスクがあります。

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まとめ

住宅ローンの返済ができない場合に、金融機関から許可を得て自宅を売ることを任意売却といいます。
任意売却であれば相場と同程度の価格で売り出すことができ、競売に比べると住宅ローンを完済できる可能性が高くなります。
しかし、任意売却をするには金融機関の許可が必要であり、反対されると手続きを進めることはできません。
金融機関からの信頼をなくさないためにも、住宅ローンの返済が苦しくなったら滞納をする前に相談しましょう。