不動産売却における購入申込書の見方が知りたい！注意点も解説

不動産を売却する場合、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介の依頼を受けた不動産会社は、売主にかわって売却活動をおこない、幅広く物件情報を拡散します。
購入希望者が現れたら購入申込書を受け取りますが、どのような点を確認すれば良いのでしょうか。
そこで今回は、購入申込書とはどのような書類なのか、見方や注意点について解説します。

不動産売却をおこなう際に受け取る購入申込書とは？

不動産会社を介して物件を売却すると、買主から購入申込書を受け取ります。
はじめに、購入申込書の概要や、売買契約書との違いなどを確認しておきましょう。

購入申込書とは

買主が売主に対して「物件を購入したいです」と意思表示をするための書類が、購入申込書です。
買付申込書や買付証明書とも呼ばれ、書面には買主が希望する条件などが記載されています。
不動産会社に仲介を依頼している場合は、不動産会社がひな型を用意するのが一般的です。
購入希望者が購入申込書を記載したら、不動産会社がいったん預かり、売主へ渡します。
この購入申込書をもとに、売主はどのように契約を進めていくか決めることになります。

売買契約書との違い

購入申込書はあくまで意思表示の書類であり、書類を受け取ったからといって契約を結ぶ必要はありません。
売買を成立させるためには、売主が購入申込書に書かれた条件を承諾し、双方の合意のもと契約書を交わす必要があります。
提示された条件に納得ができなければ、売主は売却を断ることも可能です。
法的な拘束力がないため、買主が購入申込書を提出した後にキャンセルしてもペナルティは発生しません。
一方で、売買契約書は双方が合意した上で締結される重要な書類で、法的効力を持ちます。
売買契約書を結んだあとにキャンセルする場合、手付金が返金されないなどのペナルティが発生します。
購入申込書は単に申し込みをした事実を証明するもの、売買契約書は契約を証明するための書面と考えておきましょう。

キャンセルされる可能性もある

先述したように、購入申込書はあくまで売主に対して購入意志を示すための書類です。
購入申込書を提出後、買主が諸事情によってキャンセルすることになっても違約金などは発生しません。
購入申込書を受け取った段階では、無事に引渡しまでいけるとは限らないため、気を抜かないようにしましょう。

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不動産売却時の購入申込書の記載事項と見方

初めての不動産売却では、購入申込書の見方が分からず不安になる方もいらっしゃるかと思います。
売買をスムーズに進めるためにも、あらかじめ購入申込書の記載事項と見方を確認しておきましょう。

記載事項①売買価格

売買価格には、買主が「この金額で物件を購入したい」という希望額が記載されています。
売り出し価格よりも低い金額を提示された場合は、値下げ要求に応じるか、もしくは交渉をおこないます。
相手側が希望する価格が売り出し価格よりも10％以上も低いなど、明らかに法外な値引き要求であれば売却を断ることも可能です。

記載事項②手付金

売買契約が成立した際に、買主から売主へ支払われる売買代金の一部が手付金です。
手付金の額は、売買価格の5%から10%の範囲で設定されることが多いですが、双方で話し合って決めることもできます。
手付金を支払う目的は、買主と売主のどちらも簡単に契約を解除できないようにすることです。
買主の都合で契約をキャンセルする場合、原則として買主は支払った手付金を放棄しなければなりません。
売主の都合で契約を解除する際は、買主に対して手付金の倍額を支払う必要があります。

記載事項③住宅ローンの利用と借り入れ予定額

購入申込書には、住宅ローンを利用するかどうか、利用する場合は借り入れ予定額を記載する項目もあります。
これらの情報を記載する理由は、買主が売主に対して購入の資金計画を示すためです。
この時点ではまだ住宅ローンの承認は確定しておらず、場合によっては融資を受けられない可能性もあります。
住宅ローンが組めないとなると、買主は物件を現金一括で購入するか、高金利のローンを検討しなければなりません。
審査結果次第では契約が白紙になることもあるため、住宅ローンの審査状況も考慮したうえで買主と交渉を進めましょう。

記載事項④売買契約日

売買契約日の項目には、購入希望者が望む契約締結の日付が記入されています。
売主側の都合が悪ければ、双方で話し合ってスケジュール調整をおこないましょう。
契約締結日は、売主、買主、不動産会社の3者が立ち会うのが一般的で、手続きに2～3時間ほどかかります。
当日は時間に余裕を持ち、また印鑑や必要書類の忘れ物がないようご注意ください。

記載事項⑤特約の有無

購入申込書の後半部分に、特約を付ける希望が書かれていることがあります。
もっとも一般的なのが、住宅ローンの特約です。
これは住宅ローンの審査に落ちてしまった場合に、違約金なしで契約を解除できるとするものです。
また、買替特約といって、買主の現在の住居が指定日までに売却できなかった際に、売買契約を解除できると定めるものもあります。
買替特約は売主からするとリスクとなるため、このような条件が付帯している場合には、買主の住居がどのような条件で販売されているのか確認することをおすすめします。

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不動産売却で購入申込書を受け取ったときの注意点

買主から購入申込書を受け取ったら、記載内容から交渉をどのように進めるかを判断する必要があります。
納得のいく不動産売却をおこなうためにも、以下の点に注意しましょう。

注意点①購入希望額について

売主の希望する売却額と買主の購入希望額の差が大きい場合、交渉を見送ることも視野に入れておきましょう。
「この価格までしか下げられません」と提示するのも良いですが、価格差が大きいほど交渉に時間がかかる可能性があります。
査定価格と同額であれば、お互いに納得がいく可能性が高いので、査定価格を最低ラインとして交渉するのもおすすめです。
無理に交渉を引き延ばすのではなく、売主と買主の双方が納得できる解決策を見つけるようにしましょう。

注意点②手付金について

手付金の額は売買価格の5%から10%が目安ですが、法律で定められているわけではありません。
そのため、売買価格の5％でも20％でも、売主と買主の両者が合意していれば自由に設定することが可能です。
しかし、手付金は契約の安易な解約を防ぐ担保の役割を果たすため、明らかに手付金が少ない場合は注意が必要です。
かといって、あまりにも高い金額に設定すると、仮により良い条件で購入したいという方が現れた場合に、売主側からの解約がしにくくなります。
また、売主の負担も大きくなるので、手付金の額は相場から大きくかけ離れないように設定することが大切です。

注意点③購入希望日について

購入申込書には、買主が売買契約を締結したいと望む日付「購入希望日」の記載されています。
この購入希望日は、遠すぎても近すぎても良くありません。
日付が遠すぎると取引が不安定になり、近すぎては売買の準備に追われてしまうためです。
購入申込書を受け取ってから2～3日後、遅くても1週間以内に売買契約を結ぶのが望ましいでしょう。

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まとめ

不動産売却時に購入希望者が売主に対して、購入の意思を示すために提出するのが購入申込書です。
申込書には、売買価格や手付金の金額、住宅ローン利用の有無、借り入れ予定額、特約事項などが記載されます。
購入申込書をもとに条件を擦り合わせ、最終的に合意が得られれば売買成立となるため、内容はしっかり確認することが大切です。