市街化調整区域にある不動産は買取査定がおすすめ？理由や売却のコツを解説

市街化調整区域にある不動産は、その他のエリアに比べて売却が困難な場合があります。
そのため、不動産買取の利用がおすすめです。
本記事では、市街化調整区域とはなにか、市街化調整区域にある不動産の売却が難しい理由や買取がおすすめの理由、売却のコツについて解説します。

不動産買取の前にチェック！市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき指定された区域のことで、都市開発が抑制されています。
市街化調整区域の主な特徴は、商業施設の充実や利便性の向上よりも、自然環境や景観の保全を優先している点です。
静かな環境を保つため、高層マンションや大型商業施設の建設が制限されていることが一般的です。
対照的に「市街化区域」とは、インフラ整備や利便性の向上を優先し、商業施設の建設や住宅の新築が積極的におこなわれるエリアを指します。
市街化区域では、都市機能の拡充とともに、積極的な土地利用が奨励されています。

市街化調整区域の制限とは

市街化調整区域内の土地で建物を新築する場合や、既存建物を増築する場合には、自治体の許可が必要です。
これは、地域の特性を維持し、計画的な開発を進めるための措置です。
市街化調整区域に位置する不動産の売却を検討される場合は、これらの制約に注意しつつ、計画を立てましょう。

市街化調整区域にある不動産の特徴

市街化調整区域は建築活動が制限されるエリアのため、以下のような特徴があります。
インフラ整備の不足
ガス、水道、電気、道路など基本的なインフラが整っていない場合が多く、これらを整備するための追加費用が発生することがあります。
土地価格の低さ
建築制限により、土地価格が比較的安価な傾向が高いです。
一方、固定資産税が低く抑えられるなどの税制上のメリットもあります。
生活利便施設の不足
駅、病院、学校、スーパーマーケットなど日常生活に必要な施設が遠く、生活に不便を感じることがあります。
静かな生活環境
騒音や混雑が少なく、静かで穏やかな環境で生活できるため、プライバシーを重視する居住者には適している環境です。
市街化調整区域は、無秩序な都市拡大を防ぐために設けられた重要な区域であり、これらの特性を理解することが、土地の活用や売却を検討する際の重要なポイントです。

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市街化調整区域は売却しにくい？不動産買取がおすすめの理由

市街化調整区域に位置する不動産は、売却において若干の困難がともなうことがあります。
そのため、不動産会社の仲介を利用するよりも買取を推奨します。
その理由は、以下のとおりです。

①市街化調整区域におけるインフラの課題

市街化調整区域は、自然環境や資源の保護を目的として設けられた地域であり、主に非居住目的での利用が考慮されています。
このため、電気、ガス、水道などの基本的なインフラ設備が未整備である場合が多く見られます。
不動産を購入後、これらのインフラを整備する必要が生じると、購入者は相当な労力と追加費用を要することになるでしょう。
このような状況は、市街化調整区域にある不動産に対する需要を減少させ、物件が市場に長く留まる原因となり得ます。
故に、速やかな売却を望む場合、不動産会社に直接買取を依頼するほうが合理的な選択肢です。

②建築に関する制限

市街化調整区域内での新築や建物の改築には、自治体から事前に開発許可を得る必要があります。
これには新築はもちろん、リフォームや増改築も含まれます。
不動産を購入し、建て替えやリフォームを計画している買主にとっては大きな手間です。
このような規制は、市街化区域と比較して市街化調整区域の不動産が売れにくい理由の1つです。
そのため、売却活動においては建築に関する制限とその影響を明確に伝え、適切な買主を見つけることが重要となります。

③住宅ローンを組みづらい

不動産購入時に多くの方が利用する住宅ローンは、対象物件を担保にして資金を借りる仕組みですが、市街化調整区域の不動産は金融機関による担保評価が低く設定されがちです。
また、金融機関が「ローン額に対して担保となる不動産の価値が不十分」と判断すると、融資が拒否される可能性があります。
そのため、市街化調整区域にある不動産は、購入希望者が住宅ローンを利用できない場合が多く、結果として現金一括での購入を求められることがあります。
住宅ローンが組めないことは購入希望者にとって購入のハードルを高くし、物件の販売機会を制限する理由の1つです。

④不動産買取なら売却しやすい

不動産会社の仲介による売却を選択すると、上述の理由から売却が長期化し、結果的に価格の値下げや販売戦略の見直しが必要になる可能性が高まります。
また、売却期間が長引くと、固定資産税やメンテナンス費用が継続して発生し、売主の負担が増大します。
一方、不動産買取とは、不動産会社が直接売主から物件を買い取る方法です。
不動産買取なら、はじめから売却先が確定しているため、物件が長期間市場に残るリスクがありません。
通常、不動産買取は数週間程度で完了し、迅速な現金化が可能です。
つまり、不動産買取を利用すれば、売却期間の短縮とともに、維持費用の節約につながります。

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市街化調整区域内の不動産を売却・買取しやすくするコツ

市街化調整区域内の不動産をスムーズに売却・買取するためのコツは、以下のとおりです。

①地目に合わせてターゲットを絞る

地目とは、土地の使用目的を示す区分のことです。
市街化調整区域内でも「宅地」「畑」「田」など、さまざまな地目があります。
土地の地目に応じた適切な買主を見つけると、売却手続きがスムーズに進行する可能性が高まります。
たとえば、地目が「田」や「畑」の場合、農業を営む方々が適切な買主となるでしょう。

②農地の用途変更

市街化調整区域内の不動産を効果的に売却するためには、農地を他の用途に転用するのもコツの1つです。
より売却しやすい地目への変更をおこなうと、買主を見つけやすくなります。
たとえば、農地を宅地に転用することができれば、新築住宅を建てたい方々からの関心を引き、売却がスムーズに進む可能性があります。
ただし、農地の用途変更にはいくつかの手続きが必要です。
具体的には、農業委員会に対して登記全部事項証明書や公図などの書類を提出し、用途変更の承認を求める必要があります。
さらに、農業振興地域に指定されている土地の場合は、農振除外申請をおこない、その承認を得ることが必要です。

③開発許可の取得

市街化調整区域においても、適切な開発許可を得ると、建築や増築が可能となります。
とくに、市街化区域に隣接するエリアでは、開発許可の取得が比較的容易になることがあります。
ただし、開発許可を受けるためには、一定の条件を満たすことが必要です。
たとえば、すでに上下水道の整備が完了しているエリアや、50棟以上の住宅が建設されている地域などは、開発が認められやすい状況です。
これらの条件を満たしている場合、自治体によってはより積極的に開発許可を支持することもあります。
開発許可の申請および承認は、各自治体の都市計画課などが担当するため、具体的な手続きや必要書類については事前に役所で相談しましょう。
これにより、不動産の価値を最大限に引き出し、市場での競争力を高めることが可能となります。

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まとめ

市街化調整区域とは、都市計画法により都市開発が抑制されている地域のことです。
インフラ環境や建築には開発許可を必要とするなどの理由から需要が低いため、不動産買取の利用がおすすめです。
売却・買取をしやすくするコツは、地目に合わせてターゲットを絞ることや農地から宅地への転用、開発許可の取得が挙げられます。