不動産売却における物件調査とは？種類や流れについて解説

不動産を売却する際、「どのようにして売却価格が決まるのか」と気になる方も多いでしょう。
不動産の取引は高額になるため、売り出し価格の決め方を事前に理解しておきたいものです。
そこでこの記事では、不動産の売却時に物件の価値を把握するためにおこなわれる「物件調査」について、その種類や調査項目を解説していきます。

不動産売却における物件調査とは何か

不動産取引では、物件調査が非常に重要です。
なぜなら、不動産取引は高額であり、法律や権利関係が複雑に絡みやすいからです。
トラブルを避けるためには、契約前に物件の詳細をしっかりと調べる必要があります。
この調査を怠ると、宅地建物取引業法に基づく処分を受けたり、損害賠償を求められる可能性があります。
現地調査や法務局での調査を通じて、買主に正確な情報を提供することで、安心して取引を進められるようにすることが大切です。
まずは、不動産売却における物件調査とは何か解説します。

物件調査の目的

物件調査は、宅地建物取引業法第35条に規定されている「重要事項説明」に役立てるためにおこなわれます。
調査を通じて、取引の対象となる物件について正確な情報を買主に提供し、契約を円滑に進めることが目的です。
調査は現地や役所でおこなわれ、物件の種類によって内容が異なります。

物件調査の種類

物件調査にはさまざまな手法がありますが、一般的に以下の5種類が主な調査項目です。

●現地調査：物件の周辺環境や建物の状態を確認するため、現地を訪れて実際の状況を把握する
●法務局調査：登記情報を確認し、所有権や抵当権などの権利関係をチェックする
●役所調査：自治体の担当部署で土地の利用状況や規制を調べる
●インフラ設備の調査：電気や水道、ガスなどの基盤設備を確認する
●市場・取引事例の調査：周辺の取引事例を参考にして、適正な価格を査定する

これらの情報をもとに、不動産会社は売却価格を査定し、売主に提案します。

現地調査とは

物件調査の中でも特に重要なのが現地調査です。
インターネットや写真資料だけでは把握しきれない情報を得るため、現地に足を運んで詳細な確認をおこないます。
たとえば、道路の接道状況や境界線の確認、騒音や異臭の有無など、現地でしかわからない問題点を見逃さないためです。
また、ゴミ集積所の位置や近隣住民の状況など、住み心地に影響を与える要素も確認します。
これらの情報は、重要事項説明書には記載されないことが多いため、トラブルを防ぐためにも現地調査は必須です。

法務局調査とは

法務局では、不動産登記簿や公図、地積測量図などを取得して、物件の所有権や抵当権、境界線などを確認します。
これにより、売主が真の所有者であるか、物件に抵当権が設定されているかなど、取引に関わる重要な情報を把握します。

▼この記事も読まれています
家を売却する際のホームステージングとは？メリットや費用について解説

不動産売却における種類ごとの物件調査の違い

不動産には土地、一戸建て、マンションなどさまざまな種類があります。
売却時には物件の種類に応じた調査が必要で、これにより正確な情報を買主に提供し、契約後のトラブルを防ぎます。
一戸建てや土地の調査では、土地や建物の状態が重要です。
一方、マンションでは管理状況や設備の状態が重視されるため、適切な調査をおこなうことで、安心して取引が進められます。
続いて、不動産の種類ごとに異なる物件調査の内容について解説します。

一戸建て・土地の物件調査

一戸建てや土地の場合、土地の面積によって固定資産税が変わるため、とくに土地に関する詳細な調査が必要です。
土地と隣接する道路や隣地との境界も、税金に影響するため、慎重に確認します。
また、一戸建ての場合、家の構造や状態も多岐にわたるため、注意深く調査がおこなわれます。
具体的には、以下の項目が調査対象となります。

●土地の埋没物の状況
●隣地との境界の確認
●隣接道路の状況
●近隣建物の影響
●日当たりなどの環境
●建物の建て付けや雨漏りの有無
●建物のリフォーム履歴や増築の有無

これらの調査を通じて、買主にとって重要な情報を提供し、トラブルを防ぐことができます。

マンションの物件調査

マンションの場合、一戸建てや土地とは異なり、集合住宅としてのルールや管理状況が主な調査対象となります。
たとえば、管理規約や共有スペースの状況、エレベーターなどの設備が調査の中心です。
また、入居時に設置された設備や、マンション内のルールも確認します。
具体的な調査内容は以下の通りです。

●管理規約の確認
●共有スペースの状態
●エレベーターなど共用設備の状況
●各戸の設備の状態
●マンション内のルールの確認

これらの調査を通じて、マンションの居住環境や管理体制を把握し、安心して購入できるようにします。

▼この記事も読まれています
不動産売却における分筆とは？メリットや方法を解説

不動産売却における物件調査の流れ

不動産売却の物件調査は、売主からの聞き取り調査から始まり、現地調査、登記事項調査、役所調査、インフラ施設の調査と進んでいきます。
それぞれの段階で、物件に関する詳細な情報を集め、契約後のトラブルを防ぐための重要な役割を果たします。
最後に、不動産売却における物件調査の流れについて解説します。

物件調査の流れ1. 売主からの聞き取り調査

まず、売主からの聞き取り調査がおこなわれます。
具体的には以下の内容を確認します。

●住宅ローンの借入先と残高
●税金や管理費の滞納状況
●法定相続人の有無
●収益金の確認
●物件が第三者に貸し出されているか、不法占有されているか
●付帯設備や物件状況の確認

住宅ローンが残っている場合、通常は抵当権が設定されており、売主はこれを解除する必要があります。
これらの情報を確認することで、売買の障害となる要素がないかを把握します。

物件調査の流れ2. 現地調査

次に、不動産会社の担当者が実際に現地に足を運び、物件を直接確認します。
具体的には以下の内容が調査されます。

●地形や地勢の確認
●隣接地の利用状況
●交通機関や公園、利便施設の位置
●道路の舗装状況や敷地との高低差、道路幅の広さ

交通機関や公園などはインターネットでも確認できますが、実際に現地で確認することで、正確な情報を得ることができます。
また、道路幅が狭い場合は、物件の価値に影響を与える可能性があるため、とくに注意が必要です。

物件調査の流れ3. 登記事項調査

登記事項調査は法務局でおこなわれ、不動産の正式な記録を確認します。
具体的には以下の資料を調べます。

●登記簿謄本（不動産の所有者や抵当権の有無を確認）
●地積測量図（土地の正確な測量図）
●公図（土地の図面）

これらの情報は、不動産の公式なデータであり、登記簿に記載された所有者のみがその不動産を売買できます。
調査を通じて、売主が正当な所有者であることを確認します。

物件調査の流れ4. 役所調査

役所調査では、建築基準法や都市計画法などの法的な制限を確認します。
具体的には以下の内容を調べます。

●建築やリフォームに関する制限の有無
●電気やガスなどのインフラ設備の状況

これらの情報をもとに、売主側の仲介業者は適切な販売戦略を立て、買主に安心して取引を進めてもらえるようにします。

物件調査の流れ5. インフラ施設の調査

最後に、インフラ施設の調査がおこなわれます。
これは生活に必要な設備の状況を確認するもので、以下の項目が対象です。

●上下水道の整備状況
●ガスの供給状況
●電気設備の状態

これらのインフラが整っていない物件は売買が難しくなるため、場合によっては売主側が設備の整備費用を負担することになります。

▼この記事も読まれています
不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを解説

まとめ

不動産売却における物件調査は、契約後のトラブルを防ぐために重要な役割を果たします。
調査は、売主からの聞き取り、現地での確認、登記事項の確認、役所調査、インフラ設備の確認といった流れでおこなわれます。
物件の種類ごとに調査内容は異なり、一戸建てや土地の調査では建物の状態や隣接地との関係、マンションの調査では管理状況や設備が重点となります。