空き家買取とは？メリット・デメリットや流れを詳しく解説

空き家は、放置すると税金や管理の負担がかかるため、早急な売却が理想的です。
しかし、状態や立地の悪さから個人には売れにくいことが多いため、売却が難しい場合は、不動産会社に買取を依頼することを検討しましょう。
この記事では、空き家買取のメリット・デメリット、流れについて詳しく解説します。

空き家買取のメリット

「空き家買取」とは、不動産会社に直接空き家を売却する方法です。
通常、不動産を売却する際には、不動産仲介業者を通じて買い手を探すのが一般的です。
しかし、空き家買取では、不動産会社が直接買い手となるため、仲介を介さずに迅速な売却が可能です。
買い取られた空き家は、不動産会社によってリフォームされ再販売されたり、更地にして新たな用途に利用されたりします。
では、そんな空き家買取のメリットを解説していきます。

メリット①早期売却が可能

空き家買取の最大のメリットは、古い物件でもスピーディーに売却できる点です。
たとえば、長期間空き家になっていたために建物が老朽化している場合や、実家の古い物件が売れるか不安な場合でも、仲介を通さずに迅速に売却できることが特徴です。
仲介では、買い手が見つかるまで数か月かかることが多く、特に需要が少ない古家では売却が難しいことがあります。
しかし、買取では、不動産会社が直接購入するため、通常は1か月程度で売却手続きが完了します。

メリット②取り壊し不要で売却可能

古い空き家の場合、仲介で売却する際には、売主が建物を取り壊してからでないと売れないケースがあります。
個人の買い手は、取り壊し費用を負担したくないため、古い物件の購入に消極的です。
しかし、不動産会社による買取では、買取業者が自ら取り壊しや転売をおこなうため、取り壊しをしなくてもそのまま売却できる場合が多いです。

メリット③家具付きでの売却も可能

一部の買取業者では、空き家を家具付きで引き取ってもらえる場合があります。
仲介による売却では、家具をすべて処分してから引き渡すのが基本で、処分には手間と費用がかかります。
しかし、家具引き取りサービスを提供している買取業者を選べば、家具の処分が不要となり、スムーズに売却が進みます。
ただし、家具の処分費用は買取価格に影響することがあります。

メリット④契約不適合責任を負わない

買取で空き家を売却する場合、売主は契約不適合責任を負わないというメリットもあります。
2020年4月の民法改正により、従来の瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任が導入されました。
これは、契約内容と異なるものを売った場合に、売主が買主から補修や代金の減額、契約解除、損害賠償などを求められる責任のことです。
古い空き家では、不具合が多く、売買契約書への記載が漏れるリスクがあります。
その結果、個人に売却した場合、契約不適合責任を問われる可能性が高くなります。
しかし、不動産会社への買取では、契約不適合責任を免除する特約が認められるため、売主は責任を負わずに売却できるのです。

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空き家買取のデメリット

空き家買取には、迅速に売却できるメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。
続いては、空き家買取のデメリットを解説します。

デメリット①売却価格が安くなる

空き家買取の最大のデメリットは、売却価格が仲介よりも低くなることです。
一般的に、買取価格は市場価格の5～8割程度とされており、仲介での売却価格よりも3～5割ほど安くなることがあります。
たとえば、市場価値が3,000万円の空き家であれば、仲介で売却すれば3,000万円が期待できますが、買取の場合は1,500万円～2,400万円程度になる可能性があります。
もし少しでも高く売却したい場合は、まず仲介を検討し、それでも売却が難しい場合に買取を選択するのが良いでしょう。

デメリット②すべての物件が買取対象になるわけではない

空き家買取には、すべての物件が対象になるわけではないというデメリットがあります。
とくに「土地の価値が非常に低く、かつ解体が必要な物件」では、買取が難しくなることがあります。
買取が可能かどうかは次の条件で判断されます。

●買い取ってもらえない場合：更地にしたときの土地の価値が、解体費用と同じかそれ以下の場合
●買い取ってもらえる場合：更地にしたときの土地の価値が、解体費用を上回る場合

たとえば、地方の物件では、更地にした場合の価値が解体費用を下回ることがあり、このような場合、買取業者が利益を出せないため、買取を断られることがあります。
このような物件を売却するためには、売主が自費で解体しなければならないこともあります。
とくに地方の物件では、実際に査定を受けてみないと買い取ってもらえるかどうか分からないことが多いので、確認が必要です。

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空き家買取の流れ

空き家を買取業者に売却する際の流れは、以下の6つのステップで進行します。

1. 買取査定の依頼

まず、空き家がどのくらいの価格で売れるかを査定してもらうために、買取業者に依頼します。
弊社のような、空き家の取り扱いに慣れており、実績がある不動産会社を選ぶと良いでしょう。

2. 査定（机上査定・現地査定）

査定には、周辺の市場価格から算出する「机上査定」と、実際に現地で空き家を確認する「現地査定」があります。
現地査定は30分から1時間程度でおこなわれ、その後の調査には3日から1週間程度かかることが一般的です。
遠方の場合は、売主の立会いなしでも査定できる場合があるので、不動産会社に相談してみましょう。

3. 査定結果を基にした打ち合わせ

査定額を基に、不動産会社と売主で詳細な条件を調整します。
買取金額だけでなく、売買スケジュールや必要書類についても打ち合わせをおこないます。
査定時の必要書類の例

●登記済権利書または登記事項証明書
●固定資産税納税通知書
●土地測量図、建物図面
●購入時の資料（間取り図など）

4. 売買契約の締結

条件が合意に達したら、契約内容をまとめた売買契約書を作成し、契約を交わします。
売買契約時の必要書類の例

●印鑑証明書
●住民票
●実印
●身分証明書
●収入印紙

5. 決済と引き渡し

決済日は「現金決済」または「口座振込」で代金を受け取ります。
その後、司法書士が所有権移転登記をおこない、物件の名義を買取業者に変更します。

6. 確定申告と譲渡所得税の納付

空き家を売却して利益が出た場合、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をおこない、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却金額－（取得費＋売却にかかった費用）
取得費には購入時の費用や諸経費が含まれ、売却費用にはリフォーム代などが含まれます。
譲渡所得に対する税率は、所有期間が5年以下の場合は約39.63%、5年以上の場合は約20.315%です。
空き家特例の適用
相続で得た空き家を売却した場合、「空き家特例」により譲渡所得から3,000万円を控除できる可能性があります。
ただし、特例を受けるには令和9年12月31日までに売却する必要があり、他にも厳しい条件があるため、役所に確認することをおすすめします。
以下は条件の一例です。

●1981年5月31日以前に建築された
●被相続人が一人で住んでいた
●相続から売却まで空き家だった
●耐震基準を満たしているかリフォーム済み

これらを満たす場合、特例の適用を検討しましょう。

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まとめ

空き家買取は、不動産会社に直接売却することで、迅速な売却が可能となる点が大きなメリットです。
古い物件や解体が必要な場合でも、取り壊し費用を負担せずに売却できる可能性があります。
一方で、売却価格が仲介よりも低くなることや、すべての物件が買取対象とはならない場合もあるため、事前に査定を受けることが重要です。