不動産売却における競売とは？競売の流れやデメリットも解説

住宅ローンが支払えなくなると、最終的には債権者により、家が競売にかけられることになります。
経済状況の悪化により、住宅ローンが支払えなくなるリスクは誰にでもあるため、競売とはなにか知っておくことは大切です。
そこで今回は、不動産売却における競売とはなにか、競売の流れやデメリットについても解説します。

不動産売却における競売とはなにか

不動産売却における競売とは、住宅ローン返済が滞った場合に、債権者が借金を回収するために不動産を売却することを指します。
競売は裁判所の権力によっておこなわれ、債務者の意思とは関係なく、手続きが進むのが特徴です。
債権者が裁判所に申し立てをおこない、裁判所によって申し立ての正当性が立証されると、競売が始まります。
裁判所主導で入札がおこなわれ、入札参加者のなかから最高額で落札した方に不動産の権利が移ります。
債権者である金融機関が競売の申し立てをできるのは、不動産の「抵当権」を設定しているからです。
抵当権とは、債務者が住宅ローンが払えなくなった場合に、不動産を売却した利益で借金を回収できる権利で、ローン完済後に初めて解除できます。
競売は、民事執行法により定められている手続きで、担保不動産競売と強制競売の2種類があります。
債権者に抵当権のある不動産の競売は、このうちの担保不動産競売です。
強制競売は、金銭債権で用いられることが多いですが、ローン返済の資金繰りにより無担保の借金がある場合は、この方法で不動産競売を申し立てられるケースもあります。

競売と任意売却の違い

住宅ローン返済が滞った場合、競売に進む前に任意売却をおこなうことをおすすめします。
競売と任意売却の大きな違いは、任意売却は債務者と債権者主導でおこなわれる点です。
不動産は一般市場で売却をするため、市場価格に近い額で売れる可能性が高いです。
売却益が高ければ、返済に回せる額も多くなり、不動産売却後の住宅ローンの残債が少なくなります。
競売と任意売却のどちらも、売却後に残債がある場合は引き続き返済をしなければいけません。
競売では一括払いを求められるため、支払えず自己破産することになるケースがほとんどです。
一方、任意売却は債権者との協議のうえでおこなわれ、残債の返済についても減額や分割払いに対応してもらえる場合があります。

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不動産売却において競売になった場合のデメリット

不動産売却において競売にかけられる事態になった場合、多くのデメリットがあります。
ここでは、3つの点に分けて解説します。

競売のデメリット①売却価格が安くなる

競売にかけられる不動産の売却価格は、一般市場での売却よりも安くなる傾向があります。
競売での価格は、一般市場での売却価格の5～7割程度になるのが一般的です。
元々高値で購入した住宅を安値で手放すことになるのは、大きな後悔が残るでしょう。
また、競売で得られる売却益はわずかなため、売却後も残債が残るケースが多いです。
競売まで進んだ場合、債権者に柔軟な対応をしてもらえるケースは少なく、残債の一括払いができないと給与が差し押さえられることもあります。

競売のデメリット②立ち退きを迫られる

競売で住居が売りに出されたら、明け渡しの催告で通告された日時に立ち退かなければいけません。
債権者が申し立てた後の手続きは、債務者の意思とは関係なく進んでいくため、時間的な余裕がないなかで引っ越しをしなければいけない点は大きなデメリットです。
不動産の落札後も住み続けると、不法占拠となり、裁判所から強制立ち退き執行がおこなわれます。
任意売却の場合、債権者から温情を受け、引っ越し先を見つけられるまで、引き渡し時期を調整するなどの対応をしてもらえることもあります。
それに対し、競売の場合は情状酌量されることなく進められていくケースが多いです。
時間や金銭的な余裕がないなかで、新しい住まいを見つけ引っ越しすることは大きな負担となります。

競売のデメリット③精神的な負担を受ける

競売では、物件の引き渡し日などにおいて債務者の意思が反映されることはありません。
慣れ親しんできた住居を心の準備ができていない状態で引き渡す精神的な負担は、競売のデメリットといえます。
また、競売の過程においてプライバシー侵害を受けることも大きなストレスです。
競売の過程では、裁判所の執行官が調査訪問したり、不動産業者が近隣住民に聞き込みをしたりすることがあります。
また、競売にかけられる不動産は新聞や住宅情報誌などにも写真が掲載されるため、他の人に知られやすいです。
競売にかけられるのはローン滞納の結果であり、近隣の方や知り合いに知られるのは恥ずかしいと感じる方も多いでしょう。

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不動産売却における競売の流れ

住宅ローンの支払いが滞った場合に避けたいのは、任意売却の選択が間に合わず、すぐさま競売の手続きに至ってしまう事態です。
そこで、競売の全体的な流れについて把握しておくことは大切です。
ここでは、4つのステップに分けて売主目線での競売の流れを解説します。

競売の流れ①金融機関からの督促状

住宅ローンの返済が滞って1か月を過ぎると、金融機関からの督促状が届くようになります。
督促状を無視し続けると、支払いの意思がないとみなされます。
返済が滞ってから4～6か月ほど過ぎると、競売の手続きが始まるのが一般的です。
支払い能力がなくても、この期間に督促を無視するのではなく、金融機関へ相談することをおすすめします。
この時期から任意売却の申請も可能です。

競売の流れ②代位弁済通知が届く

住宅ローン滞納から6か月が過ぎると、債務者はローンの分割払いができる「期限の利益」の権利を失います。
この時点で、ローンの一括返済を求める通知が送られますが、ここで返済ができるケースは稀です。
そこで、保険会社が代理でローンを一括返済したことを示す「代位弁済通知」が届きます。
代位弁済通知が届いた後、保険会社に対し一括返済ができなければ、競売の申し立ての流れに進みます。

競売の流れ③競売開始決定通知が届く

債権者の申し立てが裁判所により受理されると、競売開始決定通知が届きます。
競売開始決定通知が届いた後、裁判所の執行官が物件の調査に訪れ、売却価格を決定する評価書が作成されます。
債権者が同意したら、次は入札の開始です。

競売の流れ④開札日が通知される

入札が決定すると、債務者に入札の期間と開札日が通知されます。
開札の2日前までに債権者から任意売却の許可を得られれば、競売の取り下げができます。
このリミットを過ぎると、始まった競売を中断することはできません。
落札者が決まり、代金が支払われた後は、新しい所有者への不動産の引き渡しが必要です。
この時点でも住居に住み続けていると、新しい所有者によって立ち退きが求められます。
引き渡しが進まない場合は、新しい所有者によって引き渡し命令の申し立てがおこなわれ、強制立ち退きが執行される場合もあります。
競売期間決定通知が届いてから開札までは、6～9か月ほどの期間があるのが一般的です。
金融会社や裁判所からの通知は無視せず、通知を受け取った時点で最善の対処法を考えることが大切です。
競売に至る前に、任意売却や他の方法の選択肢を探ることをおすすめします。

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まとめ

不動産売却における競売とは、住宅ローンの返済が滞った場合に裁判所主導で不動産を入札する手続きを指します。
競売の売却価格は一般市場より安く、精神的な負担などのデメリットもあるため、できる限り避けたいものです。
金融会社や裁判所からの通知は無視せず、できる限り売却を回避する方法を検討することをおすすめします。