空き家を売りたい場合はどうする？売却にかかる費用をご紹介

空き家を売りたい場合、現状のまま売却するのか更地にして売却するのかによって売却にかかる手間は異なります。
売却にはさまざまな費用もかかるため、どのような費用が必要なのか知っておくと手続きがスムーズです。
今回は、空き家を現状のまま売りたい場合や更地にして売りたい場合の方法、売却にかかる費用についてご紹介します。

空き家を現状のまま売りたい場合

空き家を現状のまま売りたい場合、すなわち家を解体せずそのまま売りたい場合は工夫が必要です。
相続などで取得した空き家は古い住宅が多く、そのままでは売るのが難しい傾向にあります。
とくに、木造住宅では築年数が22年を超えると建物部分の価値がなくなり、経年劣化によってリフォームや修繕なども必要になるでしょう。

そのまま売りたい場合は古家付き土地としての売却がおすすめ

古い空き家をそのまま売りたい場合は、家をメインに売却するのではなく古家付き土地として売却すると売れやすくなります。
この場合は土地がメインになり、空き家はあくまでもおまけ扱いになるため土地を購入したい方への訴求が可能です。
古家付き土地はほかにも「上物付き土地」「土地※現況古家あり」とも表記されます。
古家付き土地として売却するか中古住宅として売却するかの境目は、木造住宅の法定耐用年数である築22年です。
法定耐用年数を超えると建物の価値はほぼなくなるため、土地に主眼を置き土地の価格をメインに置くことによって売れやすくします。
ただし、現状のままの空き家を中古住宅として売るか、古家付き土地として売却するかは売主の方の判断次第です。

空き家を現状のまま売却するメリット

空き家を現状のまま売却するメリットは、建物の解体費用が必要ないことです。
解体にもお金がかかるため、空き家を更地にしてから売却すると売却費用がかさんでしまいます。
空き家をそのままにして売却すれば、売却にかかる費用を抑えられるのです。
また、更地に比べて土地の固定資産税が安くなるメリットもあります。
住宅が建っている宅地の固定資産税は最大で6分の1にまで減額されており、更地にしてしまうともとの金額に戻ってしまうのです。
そのため、空き家を残したまま売るほうが売却までに発生する固定資産税を抑えられます。
さらに、住宅が建っている状態の土地を購入することにより買主の方が住宅ローンを利用できるのもメリットです。
住宅ローンを組んで購入できる物件は買い手がつきやすく、早めに売れる可能性があります。

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空き家を更地にして売りたい場合

空き家を更地にして売りたい場合は、建物を解体して売却する必要があります。
すでに空き家がボロボロになっており、耐震性に問題があったり倒壊の危険性があったりする場合は解体したほうが良いでしょう。
また、売却活動が終わるまで建物の維持管理をするのが難しい場合も解体がおすすめです。
ただし、更地にすると解体費用がかかり土地の固定資産税も高くなってしまいます。
いつまでに売りたいのかなど、詳しい計画を立てながらどのような形で売却するのかを決めると良いでしょう。

更地にしたあとは土地として売却する

空き家を解体して更地にしたあとは、土地として購入してくれる買主を探します。
国内では新築住宅の人気や需要が根強く、土地を購入して注文住宅を建てる方が多いです。
そのため、購入後に解体しなければならない空き家をそのまま残すよりも、土地だけにしたほうが売れやすくなる可能性が高いです。
一方で、土地に再建築不可などの制限がかかっている場合は現在の建物を解体してしまうと新たに建物を建てられなくなります。
そのような土地では更地にするとかえって買い手がつきにくくなるため注意が必要です。

空き家を更地にして売却するメリット

更地にして土地を売却するメリットは、流動性が高くなることです。
建物が残っている状態よりも、新築で家を建てられる状態になっている土地のほうが選ばれる可能性が高まります。
また、更地のほうが土地全体の状態を確認しやすく、安全性などをアピールしやすいです。
地中埋没物の確認や土壌調査、地盤調査などは、建物が残っているとやりにくくなります。
建物を解体したあとであれば土地全体を調査して状態を確認できるため、結果を訴求に反映しやすくなるのです。
前に住宅が建っていた土地であれば、その分地盤が固くなっており地盤改良工事は不要になる可能性もあります。
こうした可能性を明確にしておくことにより、買い手側は安心して土地を購入できるのです。
家が残っている状態よりもスピーディに売却できる場合が多いため、早めに売りたいのであれば更地にするのがおすすめです。

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空き家の売却にかかる費用

空き家を売りたい場合は、売却にどのような費用がかかるのか把握しておくとスムーズです。
また、どのような空き家をどういった形で売りたいのかによってかかる費用の種類も異なります。

相続登記費用

売りたい空き家が相続したものであれば、売却前に相続登記をおこなう必要があります。
相続登記は、空き家の名義人を故人から自分に変更して売却をおこなえるようにする手続きです。
不動産を売却できるのは名義人のみですので、相続によって取得した空き家は名義を変更してからしか売却できません。
なお、相続登記は相続から3年以内に済ませる必要があり、違反すると10万円以下の過料が発生します。
相続登記では、法務局に提出する書類を取得する費用、手続きのための登録免許税、司法書士への報酬などが必要です。

仲介手数料

空き家を売却すると、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、売却が成立した場合に支払う不動産会社への報酬です。
そのため、実際に買主が見つかって売買契約を結ぶまでは発生しません。
なお、契約が成立して不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。

譲渡所得税

空き家を売却して利益が発生した場合、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、不動産を売却して発生した利益、すなわち譲渡所得に課される税金です。
空き家の売却利益から取得費、譲渡費用などを差し引いた結果、プラスになれば譲渡所得に、マイナスになれば譲渡損失になります。
譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要になり、売却の翌年2月半ばから3月半ばまでの間に手続きをおこなわければなりません。
空き家を所有した年数が長いほど税率が低くなるため、故人が何年所有したかと合わせて計算しましょう。
また、譲渡所得税には所得税、住民税、復興特別税があり、それぞれの税率は5年を超えて所有したかどうかで変化します。

解体費用

売りたい空き家の建物が古く、そのまま売却できない場合は空き家を解体する必要があります。
空き家の解体には木造住宅で1坪3.1万円～6.5万円の費用が必要です。
そのため、40坪の住宅では124万円～260万円の解体費用がかかります。
建物にたどり着くまでの道が狭く重機が入れない場合など、立地の影響で費用は変動するため注意しましょう。
また、家財や建材の処分にもさまざまな費用がかかるため気を付けなければなりません。
建材の処分は解体業者が引き受けてくれますが、家財の処分については自分で処分してくれる業者を探す必要があります。
家財の処分を依頼するためには、20万円～60万円程度の時間がかかります。

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まとめ

空き家を売りたい場合、建物の状態などに合わせてそのまま売却するか更地にするかを選ぶ必要があります。
建物がそのままでも使えそうなら現状のまま、古くて解体が必要になりそうなら更地にすると良いでしょう。
空き家を売却するためにはさまざまな費用が必要になるため、どのような費用が必要か把握しておくのがおすすめです。