不動産売却におけるオーバーローンとは？調べ方についてご紹介

不動産を売却するときは、住宅ローンを返済しきっておく必要があります。
返済しきれていない状態で売却を進めたければ、現在オーバーローンなのかアンダーローンなのかをチェックしなければなりません。
そこで今回は、不動産売却におけるオーバーローンとは何か、オーバーローンかどうかの調べ方やオーバーローンで不動産を売却する方法についてご紹介します。

不動産売却におけるオーバーローンとは

不動産を売却するときに住宅ローンが残っているケースでは、売却価格に対してオーバーローンまたはアンダーローンの状態のどちらかになっています。
オーバーローンとは、売却価格に対して住宅ローンの残債が上回っている状況です。
この状況では、該当の不動産を売却しても残りの住宅ローンを返済しきれません。
そのためオーバーローンの状態では通常の不動産売却は実施できない点に注意が必要です。

アンダーローンであれば不動産を売却できる

住宅ローンの残債が売却価格を下回るアンダーローンの状態であれば、不動産を売却することが可能です。
売却後に残債を一括返済できるため、設定されている抵当権を抹消して売却できます。
抵当権とは不動産を担保にする権利であり、これが残っていると不動産を売却できません。
抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要があるため、通常の不動産売却を進めるにはアンダーローンの状態で売却することが求められます。
オーバーローンはアンダーローンとは異なり、売却してもローンを一括返済できないため、抵当権を抹消することができません。
そのため、通常の不動産売却でローンを返済して抵当権を抹消できるのはアンダーローンの場合のみです。

売却価格の目処が立たなければ判断できない

住宅ローンがオーバーローンになるのかアンダーローンになるのかは、実際にその不動産がいくらで売却できるのかを把握していなければ判断できません。
注意すべき点は、不動産を購入した時の価格で売却できるとは限らないことです。
とくに建物は築年数によって価値が大きく変動するため、購入時よりも価格が大きく下がっている可能性があります。
購入時の価格を参考にして売却価格を算出しようとしてもうまくいかない場合があることに留意する必要があります。

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不動産を売却するときのオーバーローンの調べ方

住宅ローンの残債があるのであれば、まずオーバーローンかどうかを調べる必要があります。
調べ方としては、まず住宅ローンの残債がいくらなのかをチェックし、さらに不動産の売却価格がいくらになりそうなのかをチェックして計算することになるでしょう。
残債から売却価格を差し引いて、残債が上回るようであればオーバーローン、売却価格が上回るようであればアンダーローンです。

住宅ローンの残債の調べ方

住宅ローンの残債を確認するには、ローンを借りている金融機関が発行する書類を確認します。
借り入れ先の金融機関からは、ローン返済計画書や残高証明書が届いているはずです。
また、固定金利でローンを組んでいる場合、借り入れ時にローン返済表や償還予定表を一括で受け取っていることが多いです。
これらの書類を参照すれば、売却予定時期におけるローン残債を確認できます。
さらに、金融機関によっては、インターネット上のマイページなどで現時点でのローン残債を確認できる場合もあります。
書類とマイページを併用することで、ローン返済が計画通り進んでいるかを確認することも可能です。
もし金融機関からの書類を紛失し、マイページへのログイン情報も忘れた場合は、金融機関に直接問い合わせる必要があります。

家の価値の調べ方

ローン残債を調べた後は、実際に不動産がいくらで売却できるかを調べる必要があります。
家の正確な価値は実際に売り出してみないとわかりませんが、おおまかな価値は相場価格を基に予想することができます。
相場価格は、周辺の似た条件の不動産の売り出し価格や成約事例から調べることが可能です。
これらの情報はインターネットで確認でき、同じ路線にある似た間取りや広さの物件を参考にして該当する不動産の相場を調べることが可能です。
売却の予定が確定している場合、不動産会社に査定を依頼し、査定額を算出してもらうこともできます。
査定額は、その不動産が3か月で売れる金額を算出したもので、周辺の相場にその不動産特有の条件を加味して計算されることが多いです。
ただし、査定を依頼する前に自分で相場をチェックしておくことが望ましいでしょう。
また、不動産会社に査定を依頼することは、その不動産会社に売却の媒介を依頼することを意味します。
そのため、信頼できる不動産会社であるか、似た物件の売却実績があるかなどを確認してから査定を依頼することをおすすめします。

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オーバーローンの不動産を売却する方法

住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンでは、通常の不動産売却はできません。
ローンを完済しなければ抵当権は抹消できず、また抵当権が抹消できなければ不動産の売却は進められないためです。
一方で、オーバーローンの状態ではまったく売却できないのかといえばそうではありません。
たとえば、オーバーローンの状態でも売却価格で返済しきれなかった金額を自己資金で一括返済できれば売却は可能です。
売却後に一括返済を選択できる自己資金がないケースでは、そのまま売却せず住み続けるか、任意売却の方法をとることになります。

売却せずに住み続ける方法

不動産を売却せずに住み続ける場合、これまでどおり住宅ローンを返済し続ける必要があります。
しかし、不動産を所有していると、ローンの返済に加えて固定資産税の支払いや劣化した部分の修繕費用が発生します。
経済状況の変化により、これまでどおりのローン返済が難しくなることも考えられるでしょう。
売却せずに住み続ける場合、今後のローン支払いが厳しくなるようであれば、早めに金融機関に相談することが重要です。
金融機関に相談することで、返済計画の見直しができ、その時点での経済状況に合わせた返済額に変更できる可能性があります。
また、返済を続けているうちにアンダーローンの状態になることも考えられます。
一方で、ローンの返済が滞ると、不動産を差し押さえられ、競売にかけられる可能性が高くなるでしょう。
その場合、自宅を失うことになるため、そのまま住み続けることはあまりおすすめできません。

任意売却する方法

将来的な返済の滞納を回避し、早めに不動産を手放したいのであれば、任意売却がおすすめです。
住宅ローンを借りている金融機関から許可を得られれば、任意売却によって住宅ローンを残したまま不動産を売却することができます。
任意売却は通常の不動産売却よりも価格が下がることが多いものの、売却代金で住宅ローンの大半を返済できる可能性が高いです。
なお、任意売却後に残ったローンについては引き続き返済が必要となります。
基本的にはローンを滞納しない限り任意売却を認めない金融機関が多いですが、競売と比べると任意売却の方が売却価格が高くなる傾向があります。
そのため、競売に進みそうな状況であれば、任意売却の申し出に応じてもらえる可能性があるでしょう。
オーバーローンの状態で不動産を売却したい場合は、まず金融機関に相談することをお勧めします。

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まとめ

不動産を売却しても住宅ローンを完済できない状況をオーバーローンと呼びます。
オーバーローンかどうかは住宅ローンの残債と不動産の売却価格を調べれば確認可能です。
オーバーローンでも不動産を売却する方法はありますが、基本的には住宅ローンの完済を目指す必要があります。