負動産とは何？相続時のリスクと処分方法についても解説

「負動産」という言葉をご存じでしょうか。
負動産は、不動産相続を検討する際に、避けて通れない課題となる場合があります。
また、固定資産税や空き家の管理負担が重く、問題を抱えるケースが増えているのが現状です。
しかし、適切な方法で処分したり対策を講じることで、リスクを最小限に抑えることが可能です。
この記事では、負動産の基本知識や処分方法、相続を回避する具体的な方法について解説していきます。

負動産とはなにか

負動産とは、所有しているだけで費用や手間がかかり、売却や賃貸が難しい不動産を指します。
とくに、地方の空き家や需要の低い土地が該当し、相続時に問題となるケースが増えています。
これらの不動産は、固定資産税や管理費用がかかる一方で活用が難しく、所有者にとって負担となるでしょう。

固定資産税

不動産を所有していると、毎年固定資産税が課せられます。
住宅が建っている土地には、200㎡までの部分に対して評価額が6分の1になる特例があります。
しかし、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」により、適切に管理されていない空き家が「特定空家」に指定されると、この特例が適用されずに固定資産税が最大で6倍に増加する可能性があるのです。
空き家が特定空家に指定されると、固定資産税の負担が大幅に増え、老朽化した建物の解体費用も必要になります。
こうした負担を軽減するには、空き家の売却や賃貸、あるいは定期的な維持管理が重要です。
需要の少ない地域では買い手や借り手を見つけにくく、負担を抱えたままになりやすいため、早めの対策が求められます。

空き家

日本全国で空き家の数は増加傾向にあり、総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は約849万戸、空き家率は13.6％と過去最高を記録しています。
とくに、地方の実家やリゾートマンションなど、利用予定のない不動産が放置されるケースが多いです。
空き家を長期間放置すると老朽化が進み、防犯や防災、さらには周辺の景観や衛生面にも悪影響を及ぼします。
結果として、地域全体の資産価値が下がる恐れがあるため、空き家の管理や活用が大切です。
リフォームして賃貸物件として提供したり、地域のコミュニティスペースとして活用したりする方法も考えられます。
自治体によっては空き家バンク制度を設け、物件情報を登録すると移住希望者などに紹介してもらえる場合があります。
こうした制度を活用することで、空き家の問題を解消する一助となるでしょう。

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負動産を処分する方法

相続などで不動産を受け継いだ場合、その維持費や税金に悩まされることがあります。
以下に、主な処分方法として「売却」「空き家バンクの利用」「寄附」の3つをご紹介します。

売却

負動産を売却する際は、不動産会社に買取や仲介を依頼する方法があります。
売却活動を通じて買い手を見つけることで、固定資産税の負担などを早期に解消できる可能性があります。
ただし、需要の低い地域や老朽化が進んだ物件だと、買い手がなかなか見つからず、売却までに時間がかかるケースがあります。
このような場合は、リフォームや解体を検討して物件の魅力を高めると、売れる見込みが高まるかもしれません。
また、個人間での無償譲渡という選択肢もあります。
たとえば、隣接する土地の所有者に譲渡を持ちかけることで、負動産を手放せる可能性がありますが、贈与税や諸手続きが必要になるため、事前の確認が欠かせません。

空き家バンク

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売買や賃貸の情報を、集約・提供する制度です。
地域外からの移住希望者や事業者に物件を紹介し、買い手や借り手を見つけやすくする仕組みとして機能しています。
とくに、地方移住を検討している人をはじめ、事業の拠点やセカンドハウスを探している層も増えているため、空き家バンクが活用される事例が増えました。
自治体によっては、空き家の改修費用の一部を補助する制度を設けているところがあります。
これらを活用すれば、負動産の処分をスムーズに進められる可能性があります。
ただし、すべての自治体が同様の制度を設置しているわけではなく、登録後すぐに買い手が見つかるとは限らないため、事前に担当窓口で詳細を確認することが大切です。

寄附

負動産を、自治体や公共団体に寄附する方法もあります。
しかし、自治体側にとっても維持管理費や活用の見通しが問題になるため、必ずしも寄附を受け入れてもらえるわけではありません。
公園や公共施設として使える土地なら受け入れられる可能性がありますが、需要のない土地や活用策が見いだせない建物だと断られることも多いです。
また、個人や法人に寄附する場合は、受け取る側に贈与税がかかる可能性や複雑な手続きが伴います。
寄附を検討する際は、受け入れ先が本当にその不動産を必要としているかを含め、条件や手続きの流れを十分に確認することが大切です。
負動産の処分方法は、物件の状態や所在地、所有者の希望によって最適な手段が異なります。
各手段のメリット・デメリットを理解し、専門家や自治体に相談しながら方向性を決めることが望ましいです。

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そもそも相続放棄で不動産の所有を回避する方法について

相続放棄とは、被相続人の財産や負債を一切受け継がない手続きで、不要な不動産の所有を避けるうえで有効な手段です。
相続放棄をおこなうことで、負動産を含む財産管理の負担から解放される可能性があります。
以下では、相続放棄の手続きや留意点について解説します。

手続き

相続放棄は、被相続人の死亡を知った日から3か月以内に、家庭裁判所へ申述書を提出する必要があります。
この3か月は「熟慮期間」と呼ばれ、延長が必要な場合は家庭裁判所に申し立てることができます。
書類を受理する際、裁判所からの照会書に回答する流れがあり、問題なく認められると正式に相続放棄が成立します。
手続きには、被相続人の死亡届や戸籍謄本、相続放棄を希望する人の戸籍謄本などが必要です。
状況によっては追加の書類を求められることもあるため、準備に時間を要する場合があります。
複雑な事例では、専門家のサポートを受けると安心です。
相続放棄が受理されると、初めから相続人ではなかったとみなされます。
ただし、相続放棄後も必要に応じて財産を一時的に管理しなければならない場合があります。
この管理を怠ると、他の相続人や利害関係者から損害賠償を求められる可能性もあるため注意が必要です。

財産

相続放棄をおこなうと、不動産や預貯金といったプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も一切引き継ぎません。
そのため、相続放棄を決める前に被相続人の資産状況を正確に把握することが重要です。
とくに、負債が大きい場合や負動産を抱えている場合には、有力な選択肢になるでしょう。
相続放棄をすると、次順位の相続人（兄弟姉妹など）が新たに相続人になる場合があります。
家族や親族との話し合いが必要となるケースもあるため、自分以外への影響も慎重に考慮しなければなりません。
相続放棄は、一度おこなうと取り消せない点にも留意しましょう。
また、限定承認という制度を利用する方法もあります。
これは、相続によって得たプラスの財産の範囲内で、マイナスの財産を弁済する制度です。
財産を精査した結果、プラスが上回る分を受け取れる可能性がありますが、相続人全員で手続きをおこなう必要があり、内容が複雑なため専門家への相談が推奨されます。
相続放棄は、負動産を含む財産の所有を回避するうえで有効ですが、手続きや影響を理解しながら進めることが大切です。
専門家の力を借りて、最適な選択肢を検討しましょう。

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まとめ

負動産とは、固定資産税や管理コストが重くのしかかる、不利益を伴う不動産を指します。
処分の方法として、売却や空き家バンクの利用、寄附が考えられ、相続放棄を行えば所有そのものを回避できます。
自分の不動産が負動産化しそうな場合や、相続で所有する可能性がある場合は、早めに情報を収集して対策を検討することが望ましいです。